Chaque année, pendant la semaine du Grand Prix de Monaco, des particuliers louent, et souvent sous-louent, leurs logements à prix d’or en principauté et dans les communes limitrophes. Et même si la sous-location est illégale, à Monaco et en France, les annonces entre particuliers ne manquent pas.
Le Grand Prix de Monaco, cette poule aux œufs d’or. Les propriétaires d’un bien immobilier en savent quelque chose, les prix des locations peuvent flamber pendant la semaine de la compétition, tant la demande est forte. Sur AirBnB, la plateforme de locations entre particuliers — dont l’utilisation n’est pourtant pas supposée être transposable en principauté — les tarifs pour une seule nuit franchissent aisément la barre des quatre chiffres, jusqu’à 4 000 euros, pour un logement entier avec terrasse et vue sur le port Hercule, et surtout sur la piste de Formule 1 (F1), pendant le week-end de la course. La semaine d’avant le Grand Prix pourtant, entre le 16 et le 22 mai 2022, pour une location à Monaco les prix alternaient en moyenne entre 200 et 300 euros la nuit sur cette application. Une belle progression en l’espace de quelques jours. Selon une étude britannique menée par l’agence Digitaloft, la semaine du Grand Prix de Monaco voit le prix des locations AirBnB grimper de +309,8 %, notamment entre le 27 et le 29 mai. Ce serait, selon cette étude, la plus forte hausse enregistrée, devant le Grand Prix de Silverstone au Royaume-Uni (+235,5 %), et le Grand Prix du Canada (+223,5 %), principalement en raison de la localisation des biens immobiliers, qui offrent une vue directe sur la course. Tous événements sportifs confondus, le Grand Prix de Monaco figure même en troisième position des rencontres qui voient le tarif des locations AirBnB s’envoler au plus haut, derrière le Kentucky Derby, la course hippique de Louisville aux États-Unis (+342,8 %), et le tournoi de golf PGA Championship de Tulsa, encore aux États-Unis (+597,5 %). Pourtant, les internautes ne sont pas censés trouver sur AirBnB des annonces de locations disponibles à Monaco.
Le gouvernement interdit l’utilisation de plateformes dites « collaboratives » à Monaco. Pas possible de commander un chauffeur VTC sur Uber en principauté, ni de se faire livrer un repas par Deliveroo, ou par une autre application du genre qui ne soit pas monégasque. Pour AirBnB, c’est pareil
AirBnB interdit, en théorie
Le gouvernement monégasque interdit en effet l’utilisation de plateformes dites « collaboratives » à Monaco. Pas possible de commander un chauffeur VTC sur Uber en principauté, ni de se faire livrer un repas par Deliveroo, ou par une autre application du genre qui ne soit pas monégasque. Pour AirBnB, c’est pareil : son système n’est pas transposable sur le territoire monégasque, pour deux raisons principales. Tout d’abord, les logements dits « domaniaux » sont des logements loués par l’État, qui est l’actuel propriétaire. Or, AirBnB ne permet pas officiellement de faire de la sous-location, puisque cette pratique est illégale, aussi bien à Monaco qu’en France. Reste ensuite les logements monégasques privés, que les propriétaires pourraient louer eux-mêmes. Mais ces logements, que l’on retrouve principalement à prix d’or dans le quartier Monte-Carlo et sur le Rocher, ne permettent pas à l’État monégasque de tirer une quelconque TVA, puisqu’il s’agit de logements privés. Or, les règles de fiscalité monégasques ne permettent pas de récolter une taxe sur ce type de transactions, puisque celles-ci ne sont applicables qu’aux personnes morales. Sans compter que les loueurs ne paient pas de charges à la caisse de compensation des services sociaux (CCSS). Face au manque à gagner pour l’État, AirBnB n’est donc pas en odeur de sainteté en principauté. Mais en théorie seulement, car les annonces ne manquent pas, pour autant. À l’heure où Monaco Hebdo bouclait ce numéro, le mardi 24 mai 2022, 148 annonces, allant de la simple chambre au logement entier, étaient tout de même répertoriées sur cette application en principauté.
Selon une étude britannique menée par l’agence Digitaloft, la semaine du Grand Prix de Monaco voit le prix des locations AirBnB grimper de +309,8 %, notamment entre le 27 et le 29 mai
Justice
Pas vus, pas pris ? Peut-être vus, mais pas toujours pris. Le dernier exemple en date d’une Monégasque traduite en justice pour avoir sous-loué son logement domanial — le seul cas traité devant le tribunal correctionnel — s’est soldé par une peine plus que clémente. En 2019, une Monégasque de 25 ans a été condamnée par la justice au versement d’un euro symbolique, alors qu’elle sous-louait son appartement au Jacarandas, sur AirBnB, pendant le Grand Prix de Monaco. Cette jeune femme de 25 ans avait récolté 1 400 euros pour deux jours de location, alors qu’elle ne dépensait que 600 euros de loyer, aides d’État comprises, pour ce logement. Elle s’était fait prendre après que son locataire ait fait un malaise. Les secours avaient alors découvert le pot-aux-roses au moment de l’intervention, et ils avaient averti la sûreté publique. Dans ce cas de figure, la loi prévoit une résiliation du bail et l’expulsion du locataire, qui doit alors demander un nouveau logement domanial, ou se tourner vers le secteur protégé. Mais la jeune femme en question a eu de la chance.
Dans les faits, si cette pratique ne semble pas émouvoir tant que cela les pouvoirs publics, tant le nombre d’annonces pour Monaco semble élevé, c’est qu’elle ne menacerait pas directement les professionnels de l’hôtellerie
Pas ennemis de l’hôtellerie
C’est un secret de polichinelle, les sous-locations ponctuelles de logements domaniaux sont monnaie-courante, et cette affaire qui remonte à 2019 n’était qu’un cas parmi d’autres, cachés, même si le gouvernement assure une surveillance et procède officiellement à des rappels à l’ordre et lance des avertissements, par l’intermédiaire de l’administration des domaines. En cas de doute concernant une annonce, l’administration des domaines n’hésiterait d’ailleurs pas à demander au tribunal toutes les autorisations nécessaires pour envoyer un huissier sur place avec, comme éventuelle sanction, une expulsion. Mais, dans les faits, si cette pratique ne semble pas émouvoir tant que cela les pouvoirs publics, tant le nombre d’annonces pour Monaco semble élevé, c’est parce qu’elle ne menacerait pas directement les professionnels de l’hôtellerie. En effet, ils atteignent aisément leurs objectifs en période de Grand Prix. Hors épidémie de Covid-19, les résultats de l’hôtellerie traditionnelle sont en constante progression à Monaco. Et les offres de locations proposées par l’intermédiaire d’AirBnB sont généralement loin d’être comparables à la qualité de service proposée par les établissements hôteliers de la principauté. Monaco étant une destination « luxe », le gouvernement monégasque ne s’inquiète pas de perdre sa clientèle habituelle : « Le secteur hôtelier et le secteur immobilier locatif n’ont pas connu de bouleversements liés à ces plateformes. Peu de plaintes ont également été enregistrées suite à de telles locations », expliquait déjà le gouvernement princier à Monaco Hebdo, avant la pandémie de Covid-19. Toujours en 2019, année pleine du tourisme à Monaco avant l’épidémie de Covid, AirBnB France a enregistré 5 600 arrivées de voyageurs sur 12 mois en principauté, soit une moyenne de plus de 460 clients par mois. Selon le gouvernement, le nombre confirmé de sous-locations à Monaco était compris entre zéro et cinq, chaque année.
Certains tarifs sont plus qu’exorbitants autour de Monaco : 3 000 euros la nuit pour un petit studio à Cap d’Ail, 5 300 euros la nuit à Beausoleil pour une villa d’environ 500 m2 avec vue panoramique sur la mer, 5 800 euros à Cap Martin pour une villa avec piscine chauffée et « un jardin magique » de 3 500 m2
Les communes limitrophes en profitent
Mais toutes les annonces mentionnant « Monaco » sur AirBnB ne concernent pas directement la principauté en réalité. Nombreuses sont celles à mentionner à tort « Monaco », alors qu’elles relaient des locations en France, dans les communes limitrophes. La mention « Monaco » y est alors ajoutée par les loueurs et les sous-loueurs comme un argument marketing, pour optimiser les chances de transactions. Dans certains cas, la pratique n’est pas bien éloignée de la tromperie commerciale. D’autant que les prix proposés sur cette application, et sur d’autres plateformes de type Booking, Abritel, ou Locasun, sont parfois aussi élevés, voire plus élevés, que des chambres d’hôtels de catégorie équivalente au bien proposé en location. Pour une réservation la semaine du Grand Prix, certains tarifs sont plus qu’exorbitants autour de Monaco : 3 000 euros la nuit pour un petit studio à Cap d’Ail, 5 300 euros la nuit à Beausoleil pour une villa d’environ 500 m2 avec une vue panoramique sur la mer, 5 800 euros au Cap Martin pour une villa avec piscine chauffée et « un jardin magique » de 3 500 m2. Ce dernier sera proposé sur AirBnB à 1 000 euros de moins la semaine qui suit le Grand Prix. On trouve vraiment de tout, même le pire. Comme un T3 vieillot à Menton affiché à 900 euros la nuit, en plein cœur de la ville certes, mais qui passera en dessous de 200 euros la nuit la semaine suivante. En France aussi, la sous-location est interdite, par principe, avec quelques souplesses tout de même, contrairement à Monaco. Un locataire peut en effet sous-louer son logement s’il obtient l’accord de son bailleur, avec qui il signe alors un contrat de sous-location. Ce contrat obligera le locataire à ne pas faire dépasser le montant du sous-loyer à celui du loyer principal. En théorie, pas moyen, donc, de faire gonfler les prix la semaine du Grand Prix. En cas de sous-location d’une partie seulement du logement, le loyer devra être proportionnel à la surface habitable, et ne pas dépasser le prix par mètre carré payé par le locataire principal. Malgré tout cela, si le locataire sous-loue son logement sans autorisation par le propriétaire, il risque la résiliation pure et simple de son bail. Et le propriétaire sera en droit de lui demander de lui verser les loyers correspondant aux sous-locations qu’il n’aurait pas autorisées. C’est toujours bon de le savoir.
