A quoi ressemblera le centre commercial de Fontvieille après travaux, fin 2026 ou début 2027 ? C’est la question que Monaco Hebdo a posé à Pierre-Antoine Desplan, directeur général adjoint de Socri Reim, en charge de la réalisation de cet énorme projet de restructuration.
Qu’est-ce qui a fait la différence et qui vous a permis de remporter cet appel d’offres ?
C’est le projet en lui-même qui a fait la différence. Il s’agit d’un projet ambitieux, notamment sur le volet environnemental. La créativité dans les réponses qui ont été apportées à un maximum d’enjeux et de problématiques qui avaient été identifiées au préalable par le gouvernement monégasque et l’administration des domaines.
Sur quoi le gouvernement et l’administration avaient particulièrement insisté ?
Le point fondamental, c’est la démarche environnementale. Le point numéro 2 c’est sans doute la vision urbaine, car il s’agit d’un projet mixte avec des bureaux, des logements, de la logistique, du stationnement, des commerces… Ce n’est donc pas une opération immobilière. C’est une opération urbaine comparable à une pièce de puzzle à insérer dans la vie des Monégasques.
Maintenant que vous avez remporté cet appel d’offres, quel sera votre rôle dans ce dossier et quelles sont vos responsabilités exactes ?
On va accompagner le gouvernement princier dans la finalisation des études de conception. Avec notamment une phase de diagnostics, puis de consolidation. Les études préliminaires ont été faites. On va passer à l’avant-projet sommaire (APS), puis à l’avant-projet définitif (APD), jusqu’à l’autorisation de construire. Enfin, il y aura le pilotage des travaux.
« L’idée est de faire venir de grandes enseignes internationales capables de proposer, dans la mesure du possible, un système de franchises. Ce qui permettrait à des Monégasques de pouvoir exploiter ces magasins »
Quoi d’autres ?
Nous avons aussi un rôle de conseil auprès de la principauté sur le volet commercial, notamment sur le choix des enseignes. C’est à nous de faire venir les enseignes en principauté, mais c’est le gouvernement qui prendra la décision finale. L’idée est de faire venir de grandes enseignes internationales capables de proposer, dans la mesure du possible, un système de franchises. Ce qui permettrait à des Monégasques de pouvoir exploiter ces magasins.
Dans quel but ?
Il faut aussi que ce projet soit le plus abouti possible en termes de marketing et financier, en termes de dépenses et de recettes. Il y a dans ce projet un enjeu financier qui est extrêmement important. Car, qui dit commerce, dit TVA. Les études que nous avons réalisées montrent que beaucoup d’achats sont faits en France ou en Italie, deux pays où l’offre s’est beaucoup développée sur les 10 dernières années. Il y a tout un tas de secteurs du commerce et des loisirs qui ne sont pas présents à Monaco. Tout l’enjeu, c’est que les Monégasques, les résidents, les salariés ou les touristes puissent trouver sur place les enseignes, les services et les loisirs dont ils ont besoin.
C’est donc un cercle vertueux que vous cherchez à créer ?
Oui, car cela va générer du chiffre d’affaires pour les commerçants, et de la TVA pour l’Etat monégasque. Il y a donc là un effet de levier très important, car cet ensemble restera la propriété de l’administration des domaines. Il y aura donc des loyers, des recettes locatives qui seront perçus.
Quelles enseignes vont arriver à Monaco ?
On ne peut pas les citer aujourd’hui. Car ce projet ne verra le jour que fin 2026 ou début 2027. Donc d’ici l’ouverture, on a le temps d’amener à Monaco les meilleures enseignes possibles. On a déjà reçu plus de 200 courriers d’appel à manifestation d’intérêt de la part des enseignes. Nous avons d’ailleurs déjà identifié un certain nombre d’enseignes italiennes qui s’intéressent à ce projet qui est géographiquement proche de l’Italie. Tout cela va nous permettre de savoir quelles sont les enseignes qui sont intéressées. Ensuite, la décision sera prise de les positionner dans ce centre commercial, ou pas. Cela nous permettra d’avoir le maximum de temps, car des concepts extrêmement novateurs, qui n’existent pas aujourd’hui, auront éclos dans un ou deux ans.
Et les locataires qui sont déjà en place ?
On les prend en compte, on devra effectivement d’abord travailler avec eux. On ne part pas de zéro. Il y a un hypermarché qui fonctionne très bien. On a commencé à travailler avec eux pour faire en sorte qu’ils soient encore plus à leur aise dans la nouvelle configuration.
Combien de magasins sont prévus dans votre projet ?
Il y aura environ 80 lots commerciaux. On aura donc un problème de choix. Mais on souhaitera sans doute intégrer des enseignes qui ont une démarche environnementale et sociale poussée, que ce soit au niveau du magasin lui-même, ou des produits proposés.
[adning id= »30478″]
Votre objectif, c’est aussi de parvenir à installer en principauté des enseignes exclusives, qui ne sont pas implantées en France ou en Italie ?
On connaît bien la Riviera. On s’est occupé de l’opération Nice Etoile, sur l’avenue Jean Médecin, à Nice. Plus récemment, on a aussi imaginé Polygone Riviera, qui a ouvert en octobre 2015 à Cagnes-sur-Mer. On a donc rencontré pas mal d’enseignes au fil du temps. Je peux vous garantir que s’il y a un emplacement qui intéresse les enseignes, et notamment les enseignes internationales, c’est bien Monaco. On sait donc qu’on sera en mesure de faire venir en principauté des enseignes qu’on ne trouve pas ailleurs. L’idée sera donc de proposer une offre commerciale capable de répondre à la demande monégasque, mais aussi de susciter l’intérêt des pays voisins. Ainsi, pendant les vacances, ou à Noël, ils viennent faire du shopping à Monaco.
Les noms des 80 commerces seront révélés quand ?
C’est le gouvernement monégasque qui communiquera. Mais je pense que d’ici 2021 ou 2022, on sera en mesure de dévoiler quelques noms. Mais il est vraisemblable que, jusqu’à l’ouverture, fin 2026, début 2027, on conserve certains lots.
« Le budget estimé est de 200 millions d’euros de travaux. Mais on ne communique pas sur la rentabilité. Surtout que ce projet n’est pas le nôtre, mais celui du gouvernement monégasque »
Comment vous travaillez avec les élus du Conseil national ?
La consultation a été organisée par le gouvernement princier, mais les élus y ont été associés. Nous avons fait une première réunion de présentation très exhaustive de ce dossier, il y a environ un an. Le Conseil national a ensuite formulé un certain nombre de remarques et de modifications qui ont été prises en compte par le gouvernement.
Comme quoi, par exemple ?
Il y a eu le sujet du stationnement. L’objectif était de consolider le plus possible le nombre de places de parking. Autre dossier : la question du cinéma. Le Conseil national a demandé à ce que ce projet comporte impérativement un multiplex de cinéma. Les élus ont aussi demandé qu’on profite de cette opération pour doubler le nombre d’appartements qu’il y avait sur ce site. Enfin, le Conseil national a voulu s’assurer que l’enseigne Carrefour ait assez d’espace pour pouvoir s’épanouir au maximum. Aujourd’hui, ce projet a été validé par le gouvernement et par les élus du Conseil national.
Vous avez aussi dialogué avec les commerçants de Fontvieille ?
Nous sommes allés à la rencontre des commerçants du centre commercial, mais aussi de l’union des commerçants de Monaco (Ucam). On a essayé de rencontrer le plus d’acteurs possibles.
En quoi ce projet est-il écolo ?
Souvent un projet est dit « écolo » parce qu’il prend en compte deux ou trois aspects de la démarche environnementale. Mais ce projet traite la totalité des questions liées à l’environnement. Notamment la biodiversité, l’optimisation des énergies, le traitement des matériaux démolis, ou la gestion des déchets. On a aussi pris en compte les eaux, qu’elles soient grises ou noires, en se demandant comment les traiter pour pouvoir les réutiliser. Il fallait être au rendez-vous face à ces enjeux énergétiques et climatiques. D’ailleurs, à propos du climat, le fait d’avoir ce grand poumon vert au cœur de Monaco permettra d’amener un peu de fraîcheur l’été grâce à tous ces arbres. Nous avons donc une vision écolo intégrale, à 360 °. Nous avons pris en compte tous les aspects.
Mais qu’est-ce que ce centre commercial apportera de plus, par rapport à The Mall Sanremo (lire Monaco Hebdo n° 1132), Cap 3 000 ou Polygone Riviera que vous avez réalisés ?
Ce centre commercial est situé dans un site extraordinaire, ce port de Fontvieille qui est magnifique, avec le Rocher juste au dessus. Il y a aussi l’aura de Monaco. Demain, avec cet immense parc sur le toit, cette qualité architecturale, ce centre commercial sera un lieu extrêmement agréable, dans lequel on aura tout simplement envie de venir. Et cela, avant même de se poser la question de savoir si on y vient pour faire des courses ou pour travailler. La clé de la réussite de cette opération repose sur la qualité du cadre qui sera créé. Il y aura aussi un volet culturel, avec des œuvres d’art, des animations marketing… On va créer un lieu emblématique de la Riviera. Ce qui est très important, car aujourd’hui le commerce en tant que tel ne suffit pas, puisque les gens trouvent des commerces partout, que ce soit dans la rue ou sur Internet. C’est donc le lieu qui fait la différence.
A part la qualité du lieu, comment attirer les consommateurs dans ce centre commercial ?
Les gens se déplaceront si on leur propose des enseignes exclusives, qu’ils ne trouveront ni en Italie, ni en France. De plus, on va pousser loin la notion de services. Il y a déjà à Fontvieille un certain nombre d’acteurs dans le secteur des services qui fonctionnent très bien, comme le pressing par exemple. Mais on va demander aux enseignes en place, notamment à Carrefour, de développer ce service. Les livraisons, le système de “drive”… Et puis, on cherchera à mettre en place un maximum d’enseignes de services, de conseils. On va créer aussi un système de “pick and collect” : les clients pourront faire leurs courses et ensuite, on ira les déposer dans leurs voitures. On ira plus loin dans les services et on proposera ce que personne ne propose, ni en France, ni en Italie. Pour résumer, on fera la différence sur la qualité du lieu, les services et les enseignes exclusives.
Comment allez-vous faire pour démolir et reconstruire ce centre commercial sur place ?
Nous allons réaliser ce chantier en le découpant en plusieurs phases. Il faudra d’abord libérer les musées, la salle Léo Ferré, puis les appartements progressivement. Cela permettra de peu à peu déconstruire le bâtiment, tout en conservant une activité normale pour le parking, le niveau logistique et les commerces. Pour cela, on va installer une immense protection acoustique pour protéger l’ensemble du site. Ce support sera d’ailleurs aussi utilisé pour devenir un élément graphique et artistique fort. Cela nécessite beaucoup d’organisation, des équipes nombreuses, mais c’est quelque chose que l’on sait parfaitement faire.
Malgré tout, est-ce que les riverains doivent craindre un certain nombre de nuisances ?
L’objectif, c’est de ne pas changer la vie des gens qui travaillent sur le site, mais aussi des riverains. Tout le monde doit pouvoir continuer à vivre comme c’est le cas aujourd’hui. Pour cela, nous allons gérer tous les types de nuisances. Il sera donc possible d’utiliser les différents tunnels et de continuer à faire du shopping, tout en étant isolé des zones de chantier par de grandes protections qui protègeront notamment du bruit, et de la poussière.
Vous avez indiqué dans la presse que ce projet était « très rentable » : combien ce dossier monégasque rapporte-t-il ?
Aujourd’hui, le budget estimé est de 200 millions d’euros de travaux. Mais on ne communique pas sur la rentabilité. Surtout que ce projet n’est pas le nôtre, mais celui du gouvernement monégasque. En fonctionnement, ce projet sera extrêmement rentable. Parce que par rapport à un projet d’équipement public classique qui coûte de l’argent, comme une école ou un hôpital par exemple, grâce aux recettes générées par les bureaux, des logements, des parkings et de la TVA, ce centre commercial sera très rentable.
Comment allez-vous faire pour parvenir à créer un parc de deux hectares avec 2 000 arbres à Fontvieille, qui est un quartier très bétonné aujourd’hui ?
C’est un peu comme si on créait une colline, avec des arbres et un parc, avec toutes les activités logées à l’intérieur de cette colline. C’est une image, bien sûr. Mais il y aura donc un grand parc sur le toit qui descendra en restanques, et, de façon progressive, vers la mer et le port de Fontvieille. Sur ces restanques, là encore, il y aura de la végétation. Du coup, quand on arrivera depuis la Condamine ou depuis l’îlot Pasteur, la première chose que l’on verra, ce sera ce magnifique parc sur le port.
Que va devenir le jardin animalier, qui a rouvert après des travaux en juin 2019 ?
Ce jardin animalier sera conservé et il sera directement connecté au futur centre commercial de Fontvieille. Tout cela ne formera au final qu’un seul et même ensemble. En fait, on va recréer une sorte de grande trame verte qui va partir des jardins Saint Martin au bout du musée océanographique, passer par le Rocher, le jardin animalier, puis par ce grand parc, qui sera le plus grand parc de Monaco, ensuite par le Jardin Exotique, et qui ira même plus loin, jusqu’à la Tête de Chien.
Qu’est-ce qui sera construit dans ce parc ?
Il y aura près de 2 000 places de parking, 40 appartements et environ 80 commerces (1).
Est-ce que le cinéma prévu dans ce projet sera haut de gamme, avec, par exemple, une salle en Dolby Cinéma, comme au cinéma Pathé de la Gare du Sud, à Nice ?
Ce ne sera pas le plus grand multiplex en termes de taille et en nombre de salles, puisqu’aujourd’hui, certains multiplex disposent d’une vingtaine de salles. Ici, on aura plutôt 3 ou 4 salles. Ce qui est certain, c’est qu’il y aura une grande salle pour pouvoir projeter les plus grands films. Surtout, on fera de ce cinéma l’un des plus aboutis en matière de qualité de son, d’images, et de services. Ce cinéma pourra être privatisé pour être utilisé par la population pour des événements familiaux. Il pourra aussi être utilisé par des entreprises pour des séminaires. Et ce pourra aussi être un fabuleux outil pour le monde de la culture, de la musique et du théâtre.
Qui sera à la tête de ce cinéma ?
Comme pour toutes les enseignes, on va lancer un appel à manifestation d’intérêt et on retiendra l’opérateur qui sera en mesure d’apporter la plus grande qualité possible. C’est une décision que prendra le gouvernement monégasque.
La gestion de ce cinéma intéresse beaucoup de monde ?
Pour ce cinéma, nous avons déjà approché un certain nombre d’opérateurs. Il y a aussi un opérateur à Monaco qui exploite le cinéma actuel. Chacun pourra répondre à cet appel à manifestation d’intérêt. Celui qui présentera le projet le plus abouti en termes de qualité de son, d’images et sur les services sera retenu. Comme ce produit est extrêmement attractif, nous pourrons aller chercher les meilleurs acteurs dans leurs domaines.
Vos recherches se limitent à des acteurs monégasques et français pour ce futur cinéma ?
Non. En France, il y a de très grands groupes, comme Pathé ou UGC pour ne citer qu’eux. Mais cet appel à manifestation d’intérêt pour ce futur cinéma sera ouvert à d’autres pays que Monaco et la France.
Fin 2026 ou début 2027, ce chantier sera terminé et réussi à quelles conditions ?
Ce projet sera réussi si les mongégasques sont heureux quand ils se promèneront dans ce site et qu’ils se l’approprieront. Il sera réussi si les salariés qui viennent travailler à Monaco viennent entre midi et deux faire du shopping.
1) Les surfaces commerciales devraient doubler pour passer à 30 000 m2.
