L’Institut monégasque de la statistique et des études économiques vient de publier son observatoire de l’immobilier 2017. Cette étude analyse dans le détail le marché immobilier monégasque, neuf et ancien. Nombre de ventes et de reventes, montant des transactions, évolution des prix quartier par quartier… Monaco Hebdo vous livre tous les détails, avec Lionel Galfré, directeur de l’Imsee.
Marché du neuf
Ruée sur les studios et les deux pièces
Alors qu’en 2015 et 2016, les logements haut de gamme et de très grande taille se sont arrachés, en 2017, plus de 80 % des biens vendus sont des studios et des deux pièces.
Tous les agents immobiliers le diront. Et les chiffres de l’Imsee le confirment. L’année 2015 a été hors du commun pour le marché de l’immobilier monégasque. Et pour cause. A cette époque, trois programmes sont sortis de terre. Et non des moindres… La tour Odéon à l’Annonciade, la Petite Afrique dans le quartier de Monte-Carlo, et le Méridien, à Fontvieille. Soit au total, 195 appartements neufs livrés. « Un record depuis plus de 10 ans », commentait alors l’Imsee. Au-delà de cette livraison massive d’appartements, ces logements avaient une autre particularité. Excepté le Méridien — un immeuble essentiellement composé de deux pièces — la tour Odéon et la Petite Afrique abritaient des appartements non seulement, très spacieux — parfois sur plusieurs étages et plusieurs centaines de m2 — mais aussi très luxueux (1). Des biens exceptionnels donc, vendus, bien sûr, à prix d’or… Il suffit de jeter un œil sur les graphiques de l’Imsee pour se rendre compte que ces années-là étaient vraiment à part. L’institut statistique dévoile en effet qu’en 2015, 38 appartements neufs ont été vendus, dont 16 à plus de 10 millions d’euros. En 2016, même constat : 33 appartements neufs ont trouvé acquéreurs, dont 16, encore une fois, à plus de 10 millions d’euros. Très logiquement, le montant total des transactions a atteint ces années-là un niveau record dans le secteur du neuf : près de 454 millions d’euros en 2015. Même montant en 2016 (2). Du jamais vu.
« Petites unités »
Qu’en est-il alors en 2017 ? Premier constat. En termes de produits à vendre, on est très loin de l’année 2015… (3) Selon les chiffres de l’Imsee, seulement 15 logements neufs ont été livrés l’an dernier. Et tous n’étaient pas destinés à la vente… C’est notamment le cas de l’immeuble Les Cigognes, qui compte à lui seul 11 appartements. Autre constat majeur : la typologie des biens proposés à la vente a changé. « Contrairement à des programmes comme l’Oiseau bleu, la Petite Afrique ou la tour Odéon composés de logements de grandes tailles et de très grand standing, ces deux dernières années, les promoteurs immobiliers ont davantage construit des immeubles comportant des petites unités. Studios et deux pièces essentiellement », constate le directeur de l’Imsee, Lionel Galfré. C’est le cas, par exemple, du Méridien qui compte essentiellement des deux pièces, et de l’immeuble Stella (toujours en construction) qui compte, lui aussi, des petites unités, et dont certains appartements sont actuellement vendus sur plan.
Montant des transactions divisé par deux
Pas étonnant donc que sur les 50 ventes enregistrées en 2017, plus de 80 % soient des petites unités : 33 sont en effet des 2 pièces et 9 des studios. Très logiquement, la vente de ces petites surfaces a eu une autre conséquence directe : le montant des transactions en 2017 a fortement chuté par rapport aux deux années précédentes, années pendant lesquelles de nombreux bien haut de gamme ont été vendus. Le montant passe ainsi « de 453,5 millions d’euros en 2016 à 228,9 millions d’euros en 2017 », constate l’Imsee. Soit une diminution de presque 50 %. Cette forte baisse est-elle pour autant inquiétante ? Non, selon l’Imsee. L’institut estime en effet qu’il s’agit-là d’un retour à la normale. « En 2017, le marché se régularise après des années exceptionnelles, impactées par des opérations hors norme », commente Lionel Galfré. Cette baisse aura toutefois, à coup sûr, une incidence sur les recettes de l’Etat…
(1) La Petite Afrique ne compte que 8 logements, dont certains affichent des surfaces de plus de 500 m2.
(2) En 2016, 90 % du montant des transactions portent sur des 4 pièces et plus. Source Imsee.
(3) En 2016, aucun immeuble n’a été livré. Mais le marché immobilier profite encore des nombreuses constructions de 2015.
Les chiffres à retenir
• Sur les 50 ventes effectuées dans le marché du neuf en 2017 (chiffre record depuis 2006, date de création de l’observatoire de l’Imsee), 33 sont des deux pièces et 9 des studios.
• Le montant total des ventes a fortement chuté : de 453,5 millions d’euros en 2016, à 228,9 millions d’euros en 2017. Soit une diminution de presque 50 %.
• Sur les 50 ventes, 43 appartements ont été vendus à moins de 5 millions d’euros, 5 logements entre 5 et 10 millions d’euros, et enfin deux, à plus de 10 millions.
• Seuls deux “5 pièces et +” ont été vendus en 2017,
contre 9, en 2016 et 11, en 2015.
• Le prix moyen d’une vente en 2017 est de 4,6 millions d’euros, contre 13,7 millions en 2016. La prédominance de vente d’appartements de deux pièces en 2017 et la vente de biens exceptionnels en 2016, explique le recul du prix moyen.
• De 2006 à 2011, la totalité des appartements vendus dans le neuf l’ont été pour moins de 5 millions d’euros. C’est en 2012 que la barre des 10 millions d’euros est franchie pour la première fois.
Source Imsee.
Marché de l’ancien
Des reventes en forte baisse
Après des années 2014, 2015, et 2016 très dynamiques, le marché des reventes immobilières est en net recul. Et retrouve son niveau de 2013.
En se penchant sur les chiffres de l’Imsee, cela ne fait aucun doute : le marché immobilier monégasque a été particulièrement dynamique en 2014, 2015 et 2016. Aussi bien en termes de transactions que de chiffres d’affaires réalisés. Un constat qui se vérifie autant dans le secteur du neuf — boosté par des opérations hors normes comme la tour Odéon et la Petite Afrique — que dans l’ancien (1). Mais ce dynamisme est-il toujours aussi vrai en 2017 ? A en croire les chiffres de l’institut statistique, pas vraiment. Le nombre de reventes (secteur ancien) a en effet fortement chuté : de 520 transactions en 2016, à 406 en 2017. Soit une diminution de presque 22 %. « Tous les types d’appartements sont concernés par cette baisse, hormis les villas, qui sont des biens destinés, le plus souvent, à être démolis et reconstruits. Le nombre de transactions sur les studios est quasiment stable (-0,8 %). Il représente 29,8 % des reventes. Ce sont les transactions portant sur les quatre pièces qui ont le plus diminué (-41,3 %) », constate l’Imsee. Résultat logique : cette baisse du nombre de reventes a automatiquement entrainé une diminution du montant total des transactions. Celui-ci passe ainsi de 2,2 milliards d’euros en 2016, à 1,8 milliard en 2017. Soit une baisse de 17 %.
Les prix se maintiennent
Ce fort recul dans le marché de l’ancien a-t-il eu pour autant une incidence sur le prix des biens ? D’après les chiffres de l’Imsee, ce n’est pas le cas : « Malgré le recul du nombre de transactions, les prix ne fléchissent pas, constate Lionel Galfré, le directeur de l’institut. Au contraire. Ils se maintiennent, et ils ont même légèrement augmenté ». Dans le détail, on constate en effet que le prix moyen d’une revente immobilière en 2017 est de 4,5 millions d’euros, contre 4,3 millions en 2016 (+ 6 %). Le prix moyen au mètre carré est, lui aussi, resté stable en 2017 : 41 335 euros le m2 (-0,2 %). « Si l’on regarde ces cinq dernière années, on constate qu’il y a eu un nombre record de reventes : 555 en 2014, 509 en 2015, et 520 en 2016. Avec 406 logements vendus en 2017, on revient à des niveaux de 2013. Année où 404 appartements ont été vendus », conclut Lionel Galfré.
1) On considère qu’un bien neuf passe dans l’ancien à partir de la deuxième cession de ce bien. Ou de la première, mais dans un délai supérieur à cinq ans.
Les chiffres à retenir
• Le prix moyen d’une revente immobilière en 2017 est de 4,5 millions d’euros (+6 % par rapport à 2016).
• Le prix au mètre carré est resté stable en 2017 à 41 335 euros le mètre carré (-0,2 %). En 2006, il était de 14 784 euros le mètre carré.
• La diminution du nombre de reventes a logiquement entrainé une baisse du montant des transactions : il passe de 2,2 milliards en 2016 à 1,8 milliard en 2017 (- 17 %).
• Sur les 406 reventes enregistrées en 2017 : 313 appartements ont été vendus à moins de 5 millions d’euros, 59 entre 5 et 10 millions d’euros, et 34 à plus de 10 millions d’euros.
• Depuis la crise de 2008, c’est la première fois que les montants des ventes et des reventes se contractent simultanément, respectivement de -49,5 % et -17,2 %.
Source : Imsee.
Les prix du m2, quartier par quartier, selon l’Imsee
Pour la seconde année consécutive, l’Imsee a étudié, le prix du m2, quartier par quartier, dans l’ancien. C’est à Monte-Carlo, avec 44094 euros le m2, qu’il est le plus élevé, suivi de Fontvieille et de la Condamine.
C’est un exercice que les agents immobiliers refusent souvent de faire : estimer les prix du m2, quartier par quartier. S’ils rechignent à se mouiller, c’est qu’à leurs yeux, ces estimations ne sont pas des données fiables, puisque les prix sont très variables dans un même quartier, selon les rues, les immeubles, les prestations proposées, les vues, les surfaces, ou encore l’état du logement. Mais depuis deux ans, l’Imsee a décidé de donner une réalité statistique, en calculant cette donnée dans six quartiers de la Principauté, et uniquement dans l’ancien. Selon quelle méthode ? « Le prix au m2 est calculé en fonction du nombre de transactions réalisées et dont la surface est connue (1). En revanche, impossible de réaliser le même exercice pour le neuf, car il n’y a pas assez de transactions pour réaliser des statistiques représentatives », précise l’institut, qui reconnaît toutefois que l’exercice reste assez « périlleux » : « On ne peut pas dire que c’est une vérité absolue… Il s’agit juste d’un prix moyen. » Ces chiffres ont en tout cas un mérite. Celui de montrer quels sont les quartiers les plus chers de Monaco. Ils permettent aussi d’avoir une idée de l’évolution des prix, d’année en année.
Monte-Carlo. Depuis toujours, le numéro 1
Monte-Carlo et son célèbre Carré d’or ont toujours attiré les acheteurs fortunés. Ce quartier prestigieux qui condense boutiques de luxe, édifices historiques, casinos, et immeubles de haut standing est encore aujourd’hui très coté et très demandé. La dernière étude de l’Imsee en témoigne. C’est en effet à Monte-Carlo qu’il y a eu le plus grand nombre de reventes (ancien) en 2017 : 117 sur 406 logements vendus au total. Un chiffre qu’il faut toutefois relativiser. En effet, si le nombre de transactions est élevé à Monte-Carlo, c’est aussi parce que ce quartier compte le plus grande nombre de surfaces de logements : 480 000 m2, contre seulement 60 000 m2 à Monaco-Ville. Quant au prix moyen du m2, il reste encore et toujours le plus élevé du marché, tous quartiers confondus. En 2017, il s’élève à 44 094 euros le m2. Soit un prix équivalent à celui de l’année dernière.
Fontvieille. Un n° 2… à 42 500 euros le m2 !
Il décroche la place de numéro 2 : Fontvieille, quartier résidentiel qui attirait peu il y a quelques années, séduit désormais de plus en plus les acheteurs, notamment anglo-saxons, pour son calme, ses nombreux restaurants, ses immeubles luxueux et son petit port de plaisance. Selon les dernières statistiques publiées par l’Imsee, Fontvieille fait d’ailleurs partie des quartiers, avec Monte-Carlo, où les prix au m2 dans l’ancien ont augmenté le plus rapidement et le plus fortement sur ces douze dernières années : de 15 500 euros/m2 en 2006 à 42 575 euros le m2 en 2017 !
La Condamine. Le prix du m2 en baisse en 2017
Les agents immobiliers sont unanimes. Le quartier de la Condamine concentre de très nombreux atouts. Dans ce coin très vivant de Monaco, les résidents y apprécient les petites ruelles calmes, le marché à la place d’Armes, les nombreuses boutiques de la rue Caroline et de la rue Grimaldi, mais aussi les bars festifs de la darse sud. Autant d’atouts qui ont attisé les appétits des acheteurs. Et ce n’est pas les chiffres de l’Imsee qui démontrent le contraire. Selon l’institut, le prix au m2 dans ce quartier a grimpé de façon spectaculaire en 10 ans : de 13 950 euros le m2 en 2006 à 41 664 euros le m2 en 2016. Soit une augmentation de près de 200 % en seulement une décennie. Mais en 2017, la Condamine est le seul quartier, avec les Moneghetti, où le prix au m2 a baissé : passant de 41 664 euros le m2 en 2016, à 37 459 euros en 2017. Soit une baisse d’environ 10 %. Il est reste néanmoins dans le top 3 des quartiers les plus chers de Monaco.
La Rousse. En constante augmentation
La Rousse, ex-quartier de Saint Roman, est un secteur qui a longtemps vécu au rythme des travaux de la tour Odéon. Ce sont désormais deux nouveaux projets immobiliers qui vont émerger de terre dans cette zone : d’une part l’opération Testimonio II, d’autre part, la tour Giroflées, située entre la rue des Giroflées et le boulevard du Tenao. Avec Monte-Carlo, c’est dans le quartier La Rousse qu’il y a eu le plus grand nombre d’acheteurs en 2017 : 109 logements (anciens) vendus sur les 406 transactions. Quant au prix du m2, il est en constante augmentation depuis des années : passant de 25 556 euros en 2008, à 37 247 euros en 2018. Soit une hausse de 45 % en 10 ans.
Jardin Exotique. Un quartier en hausse
Il a longtemps été jugé trop excentré du centre de Monaco… Le Jardin Exotique souffrait aussi d’un manque de commerces et de vie nocturne. Sans oublier, la forte circulation, matin et soir, liée aux nombreux pendulaires venant travailler à Monaco. Mais depuis quelques années, la donne a changé. Le quartier est de plus en plus apprécié. Pour deux facteurs essentiellement : l’ouverture du tunnel descendant a permis de fluidifier la circulation et donc, de limiter le bruit. Quelques immeubles neufs — la tour Simona ou le Monte-Carlo View notamment — ont également permis de faire monter en gamme ce quartier. Cette montée en puissance se traduit d’ailleurs dans les chiffres. Selon l’Imsee, le prix moyen du m2 est passé de 22 474 euros en 2008 à 34 915 euros en 2017. Soit une hausse de 55 % en quasiment 10 ans. Rien que d’une année sur l’autre, le prix au m2 a considérablement grimpé : il est passé de 28 333 euros en 2016, à 34 915 euros en 2017. Soit une augmentation de 23 % en un an. Situé tout près du Jardin Exotique, le quartier des Moneghetti serait, selon l’Imsee, le plus abordable. Par rapport aux autres quartiers, le prix au m2 y est en effet le moins élevé : il est — tout de même — de 31 302 euros/m2.
Larvotto. Des biens rarissimes à prix d’or
Proche du Carré d’Or et pas loin des plages, le quartier du Larvotto fait lui aussi partie des zones les plus recherchées de la Principauté. Seul problème : les biens à vendre sont extrêmement rares. Et lorsqu’il y en a, ils sont donc très onéreux : « Le quartier du Larvotto est un quartier à analyser séparément. Il y a en effet peu de transactions, souvent moins de trois, voire aucune certaines années (2006 et 2008), mais portant fréquemment sur des biens d’exceptions, précise l’Imsee. C’est le cas en 2017, avec quatre transactions, sur des biens de très haut standing. Le prix au m2 s’élève à 70 290 euros ».
