jeudi 28 mars 2024
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Location : un marché
immobilier sous tension

Publié le

En 2014, le marché locatif a enregistré une forte hausse des prix pour certains biens devenus introuvables.

Par Milena Radoman.

 

« C’est incroyable. En 15 ans de métier, je n’ai jamais connu une telle tension sur le marché. » Sergio Petrucchi, directeur de FCF Immobilier, n’en revient toujours pas. Sur tout le territoire monégasque, les studios à louer — soit le bien le plus demandé — se comptent sur les doigts d’une seule main. C’est bien simple : de l’aveu des agences immobilières que Monaco hebdo a contactées, à peine l’annonce d’un appartement en location est-elle publiée qu’elle trouve preneur en un temps record… Soit très souvent sous 24 heures. Mieux, le gérant de Pastor Properties, Jean-Pierre Pastor, a carrément trouvé en septembre un locataire pour un 2 pièces qui sera disponible en… février 2015. Et ce avant même d’avoir posté son annonce. « Il y a très peu de studios ou appartements de 2 pièces “premier prix” disponibles et énormément de demandes. Nous avons des listes d’attente notamment pour les studios usage mixte à un prix acceptable, pratiquement introuvables », résument ainsi Marina et Emilie Mazza, chez Mazza Immobilier. En clair, les agences doivent gérer la pénurie. « On jongle pour trouver une solution satisfaisante pour nos clients. Il faut être visionnaire, anticiper le départ des locataires… » explique Marilyn Milardi, chez Miells & Partners.

 

Qualité de vie et fiscalité

Cette demande exceptionnelle est en réalité liée à une montée en flèche du nombre de résidents monégasques. Selon l’Intérieur, Monaco comptabilise aujourd’hui 25 356 cartes de résidents (de + de 16 ans) contre 24 277 au 1er janvier 2013. Ce qui représente une hausse de 1 059 résidents en l’espace de 18 mois. Comment expliquer cet engouement pour la place ? Qualité de la scolarité, sécurité, proximité de l’aéroport de Nice et stabilité du régime, dans un monde de plus en plus incertain, représentent bien évidemment des atouts majeurs pour les nouveaux résidents. « Il peut y avoir 15 nationalités dans une même classe. Dès 8 ans, les enfants se voient proposer diverses activités comme la voile. Les épouses des hommes d’affaires se sentent en sécurité en ville. Que voulez-vous de plus ? Où peut on trouver une telle qualité de vie ? » précise-t-on chez Miells & Partners. Mais il existe aussi une autre raison, plus prosaïque : la fiscalité. « Monaco est le seul Etat qui peut se permettre de ne pas imposer ses résidents sur le revenu », lance un agent immobilier. « Les nouveaux locataires nous disent qu’ils trouvent un intérêt à Monaco par rapport aux fortes pressions fiscales qu’il subissent dans les pays d’Europe. Nous sommes pourtant en concurrence avec des destinations qui louent des appartements clés en main, où même les dosettes de café sont fournies… » ajoute Marilyn Milardi.

 

Retour en force des Italiens

Si 2014 a vu confirmer l’arrivée de Russes, Ukrainiens, Anglais, Suisses (ainsi qu’une vague de Grecs), les agences ont surtout eu à gérer la demande massive de transalpins à la recherche d’un pied à terre voire d’un appartement plus grand pour relocaliser leurs actifs à Monaco. Selon l’Intérieur, 40 % des 1 000 nouvelles cartes de résidents sont italiennes. « Les Italiens ont connu une recrudescence des taxes dans leur pays. Il leur était devenu difficile de gérer des comptes offshores à Monaco. Les banques ont menacé de fermer leurs comptes s’ils n’avaient pas une adresse à Monaco ou s’ils ne déclaraient pas cet argent dans leur pays d’origine », explique Massimiliano Ibba, de l’agence Thomas, boulevard princesse Charlotte. Un argument fiscal qui explique aussi l’arrivée de quelques Suisses : « En Suisse, le secret bancaire a été levé et la confidentialité n’est plus ce qu’elle était. Certains Suisses, échaudés par les réformes fiscales dans leur pays, viennent alors tester la qualité de vie à Monaco avant d’y acheter un bien immobilier », explique sa co-associée, Corinne Courrieu.

 

Flambée

Qui dit pénurie de biens dit alors flambée des prix. Cette année, les nouveaux baux connaissent une hausse très importante, selon les biens. « C’est la rareté du produit qui fait son prix. Or certains produits deviennent rares ou carrément introuvables », explique Jean-Louis Kallay, gérant de Domus. « Récemment, on a reloué un grand studio de 51 m2 avec parking, loué auparavant pour 1 500 euros mensuels. Le loyer est passé à 2 800 euros par mois, soit + 47 % d’augmentation ! » raconte Sergio Petrucchi, directeur de l’agence FCF. « En 2003, on pouvait encore louer un studio à partir de 650 euros… Avant la crise, on était à plus de 1 000 euros, voire 1 500 euros. Désormais il faut compter au moins 2 000 euros, quand on a la chance de trouver un studio à la location », rappellent de leur côté Marina et Emilie Mazza de chez Mazza Immobilier.

Cette montée des loyers fait suite à une relative stagnation. « Jusqu’en 2012, on a connu une stabilité des loyers après la crise de 2008. Puis depuis 2013, le marché a flambé et on se retrouve avec des hausses comparables aux grandes années que sont 2007 et 2008 », résume Corinne Courrieu, à l’agence Thomas. Avec un chiffre à la clé qui résume la situation : « Pour avoir un appartement de 3 pièces avec de belles finitions (à savoir une cuisine récente, un parking et une cave), il faut désormais monter le budget de 6000 à 9500 euros par mois ! »

Résultat des courses, le marché se fige. Les locataires en place n’osent plus bouger de chez eux de peur de devoir faire face à une telle augmentation… Ce qui n’empêche pas les propriétaires de doper les loyers lors d’un renouvellement de bail : « Des clients m’ont appelé pour me prévenir que leur propriétaire leur faisait passer leur loyer de 4000 à 6000 euros par mois… » raconte ainsi un agent chez Roc Agency, l’agence en monopole sur le Rocher. « Il y a eu dans le passé des périodes où les locataires tenaient le marché, notamment dans les années de crise après 2008 ou en 1990 au moment de la guerre du Golfe. Monaco était alors un marché d’acquéreurs et de locataires. Aujourd’hui, ce sont les propriétaires et les vendeurs qui font la loi », diagnostique le même agent, philosophe, pour qui la roue tourne.

En attendant, cette pénurie a forcément des conséquences : une marge de négociation limitée pour les clients en quête d’un bien de plus en plus rare. Sans oublier le fait qu’ils doivent montrer patte blanche pour convaincre les propriétaires de leur solvabilité. « Nous sommes plus pointilleux. Même s’il est très rare d’avoir des impayés à Monaco », pointe Massimiliano Ibba. Quant à la durée des baux, elle est variable. De un an à trois ans. Mais la durée peut parfois être extensible, pour satisfaire certains clients. « Chez les Pastor, on fait des contrats de 3 ans généralement, mais pour certains appartements où les clients réalisent de gros travaux en décoration d’intérieur, on concède des baux de 9 ans. Ils demandent logiquement des baux plus longs pour amortir leur investissement qui peut aller jusqu’à 1 million d’euros… », explique ainsi Jean-Pierre Pastor.

 

Après la montée…

Jusqu’où les prix grimperont-ils ? Aucun agent immobilier ne s’aventure à jouer les Madame Soleil. « Après être monté très haut, on risque de tomber très bas. Il faut toujours penser au lendemain », craint-on à l’agence Thomas même si « l’on veut rester confiant dans l’avenir ». « Le locatif est un marché élastique. Bien malin qui peut faire des projections. Aujourd’hui, une banque fait faillite aux Etats-Unis et on paye les pots cassés ici avec un marché qui s’arrête ! Avant, il y avait une certaine logique, avec des ralentissements causés par des crises ou des guerres », analyse de son côté Alain Burlot, chez Cote Investissement. Beaucoup de petites agences observent avec d’autant plus d’inquiétude cette pénurie qu’hormis la Tour Odéon, aucune livraison d’appartements n’est prévue dans le marché libre dans les prochains mois.

 

Tendances

Pour le reste, 2014 a con-firmé certaines tendances. A Monaco, les quartiers les plus demandés restent le centre et le Larvotto tandis que même si la tour Simona a changé l’image du quartier, le Jardin exotique est toujours boudé par les étrangers. « Les familles aiment de plus en plus la Condamine et son côté petit village, constate également Marilyn Milardi, chez Miells & Partners. C’est là qu’on trouve beaucoup d’infrastructures pour les enfants avec en plus de l’école, la ludothèque et la bibliothèque. » Côté nationalités, Fontvieille aurait ainsi la préférence des ressortissants d’Europe du Nord. Alors que les Italiens jetteraient toujours leur dévolu sur le Larvotto et le Carré d’Or. Les Russes, en revanche, ne réfléchiraient pas en fonction des quartiers mais des surfaces. « Ils préfèrent les immeubles de luxe comme les Terrasses du port, le Sea Side, le Mirabeau ou encore le Simona », estime Marilyn Milardi. « Les Russes demandent de très grandes surfaces allant de 300 m2 minimum à 1 000 m2. Sur le bord de mer, on peut regrouper 2 appartements sur un étage pour aller jusqu’à 300 m2 mais c’est difficile d’aller au-delà », explique Jean-Pierre Pastor.

 

« On peut toujours essayer de négocier… »

 

Marina et Emilie Mazza livrent quelques conseils à ceux qui seraient tentés par une location en principauté.

Propos recueillis par Milena Radoman.

 

Monaco Hebdo : Peut on négocier son loyer ?

M.&E.M. : Il est très difficile de négocier les loyers actuels vu les « listes d’attentes » de clients qu’ont les agences. Quand un locataire souhaite partir, il nous présente souvent un de ses amis intéressé par son appartement. On peut toujours essayer de négocier le montant des loyers ou la durée du bail (jusqu’à 3 ans) contre des travaux de rénovation ou le paiement annuel anticipé du loyer.

 

M.H. : Quelles garanties espérer ?

M.&E.M. : Les contrats de location sont généralement de 1 an renouvelable avec paiement trimestriel anticipé. La caution est restituée si l’appartement est rendu dans le même état qu’à son entrée, avec peintures neuves si tel était le cas à l’entrée. Le seul avantage actuel c’est que dans le cas où le locataire souhaiterait partir avant l’échéance de son bail, on peut trouver très rapidement un nouveau locataire permettant ainsi de mettre un terme anticipé au bail en cours, si le bailleur est d’accord.

 

M.H. : Quelle augmentation prévoir lors des renouvellements de baux ?

M.&E.M. : Cela dépend, on n’incite pas nos propriétaires à faire des augmentations démesurées pour nos locataires en place, mais une petite augmentation au-delà de l’indice s’impose dans certains cas.

 

M.H. : Faut-il faire constater par huissier l’état des lieux ?

M.&E.M. : Si l’état des lieux est bien fait, ce n’est pas nécessaire, mais pour les appartements luxueux, c’est quand même préférable.

« Un stock proche de zéro »

 

Michel Dotta, président de la Chambre immobilière de Monaco, analyse les raisons de ce boum de la location. Interview relue.

Propos recueillis par Milena Radoman.

 

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© Photo CDE

Monaco Hebdo : Comment sentez-vous le marché de la location ?

Michel Dotta : Depuis un an, le marché de la location s’est tendu de façon incroyable. Le stock d’appartements disponibles est proche de 0. Avec une augmentation des loyers significative de 10 %. Surtout pour les studios. Pour les plus grandes surfaces, il y a davantage de disponibilités.

 

M.H. : Comment l’expliquez-vous ?

M.D. : Il y a eu cette année de nombreuses prises de résidence rapides pour tâter le terrain avant une installation définitive à Monaco. Il s’agit souvent de personnes qui ont ressenti le besoin de quitter rapidement leur résidence officielle dans leur pays, ont choisi Monaco comme première destination de relocalisation avant de voir sur place ce qu’elles vont faire.

 

M.H. : Leur profil ?

M.D. : Il s’agit pour la plupart d’hommes seuls d’une cinquantaine d’années, des chefs d’entreprise “semi-retraités” qui ont vendu leur affaire et qui se lancent dans un autre business, comme le private equity. Beaucoup de belges, de suisses, d’anglais et d’italiens. C’est d’ailleurs logique. La Suisse est en train de tout remettre à plat sur le plan fiscal, l’Italie aussi. Beaucoup de résidents suisses sont inquiets de ces réformes (qui touchent notamment l’impôt sur les successions) mais aussi, du moins en ce qui concerne les genevois, par l’insécurité.

 

M.H. : Avez-vous des nouveaux résidents qui ont quitté un pays en conflit comme l’Ukraine ?

M.D. : Non pas pour le moment. Je n’ai pas vu d’afflux pacifique d’Ukrainiens à Monaco (sourire…) Il faut de plus savoir qu’on a beaucoup fait, par le passé, la confusion entre ukrainiens et russes. Des personnes nées en Ukraine ont eu le passeport russe : l’amalgame était facile. Aujourd’hui, de manière générale, les venues de russes se sont ralenties.

 

M.H. : Quelles sont les nouvelles tendances sur ce marché ?

M.D. : Ce qui est intéressant, c’est l’étude du cas Simona. Cet immeuble montre qu’on peut faire de la location d’appartements de 300 à 600 m2, avec piscine privée, à des prix élevés dans des secteurs comme le Jardin exotique, supposés être moins nobles que le Carré d’Or et le Larvotto. C’est une nouvelle donne. Au départ, on aurait pu avoir un doute, imaginer que les riches étrangers n’iraient jamais habiter là. Au final, c’est un succès. Il y a d’ailleurs toutes les nationalités (un brésilien, un belge, un allemand, des russes, etc).

 

M.H. : Autre tendance ?

M.D. : En matière de location, les gens veulent quelque chose de quasiment neuf ou refait à neuf. Dans le secteur libre, les appartements sont donc désormais très souvent rénovés.

 

M.H. : Pour satisfaire la demande, vous espérez de nouvelles opérations ?

M.D. : On attend en premier lieu Odéon. Il y aura a priori des appartements mis en location par le groupe Marzocco. Il faudra ensuite attendre un long moment. Les prochaines livraisons d’appartements du secteur libre en location (Testimonio, le Sporting et le Floride) sont hélas prévues dans 4 à 5 ans. Heureusement, on attend de très grands appartements, notamment des duplex.

 

M.H. : Et concernant les baux ?

M.D. : Il y a beaucoup de baux sur 3 ans. C’est dans la logique des choses. Cela prouve qu’il ne sert à rien de faire des lois. Le marché est juste, il s’adapte à la demande. Si on avait légiféré des baux de 3 ans, et que demain, il y a une crise économique comme on l’a vu en 2008 ou 2009, le locataire obligé d’honorer toute la durée du bail serait bloqué ! Même si en pratique, si un locataire souhaite déménager, les agences se contentent d’un préavis de trois mois…

 

M.H. : Quelle est la tendance du moment pour les bureaux ?

M.D. : Les bureaux se redimensionnent beaucoup. On le voit avec BSI, qui a regroupé ses 3 agences, pour occuper l’ex-Hôtel Alexandra. Il va y avoir des bureaux disponibles dans les prochains mois.

 

 

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Depuis peu, une offre affole les prix : les trois villas d’architecte du Sporting, à louer entre 170 000 et 210 000 euros/mois. L’une d’elle a trouvé preneur ! SBM – Jean-Jacques L’Héritier

Le Larvotto/Ténao/Saint-Roman

Les pieds dans l’eau

En dehors du casino, c’est la vue du Larvotto qui attire encore le premier regard. Construites dans les années 60 et 70, les barres d’immeubles de l’avenue Princesse Grace, en bord de mer ont toujours la cote ! La plupart des buildings (Bahia, Estoril, Formentor, Roccabella, etc) appartiennent à la famille Pastor et sont commercialisés — uniquement à la location, c’est une spécificité familiale ! — par ses membres. Les appartements, conçus en fonction des standards et “modules Pastor” — par exemple, un studio sur mesure de 49 m2 habitable + 13 m2 de terrasse, et un 2 pièces transversal 86 m2 + 20 m2 de terrasse — connaissent, à l’image du reste du marché, une hausse sensible. « Sur le bord de mer au Larvotto mais aussi au Trocadéro, les appartements se louent entre 800 et 1 000 euros annuels du m2 quand face mer. Ce qui représente, pour un appartement de 100 m2, un loyer de 7 500 euros par mois. Le prix baissera à 700 à 800 euros le m2 annuel pour un appartement situé sur le côté et à 600 euros le m2 pour un logement qui donne derrière, côté voie rapide », détaille Jean-Pierre Pastor, gérant de Pastor Properties. Comme partout, le prix dépend à la fois de la surface, de l’étage et de l’exposition. Sachez déjà que les charges oscillent entre 7 et 10 % et que « chez les Pastor, un constat d’huissier est effectué d’office à l’entrée et la sortie. »

 

Avenue la plus chère ?

Même tendance à la hausse sur cette avenue réputée pour être « la plus chère du monde » selon une étude signée Engels & Völkers (avec des prix à la vente au m2 qui atteignaient 135 000 euros/m2 en 2007), pour les immeubles “indépendants” comme La Réserve ou le 21, princesse Grace. Surtout que depuis peu, une offre affole les prix : les trois villas d’architecte du Sporting, appartenant à la Société des bains de mer, sont louées entre 170 000 et 210 000 euros/mois. Avec des prestations ultra-luxe pour ces biens hors marché : une piscine privative, un service de conciergerie 24h/24, l’accès libre au lagon et à la salle de fitness du Monte-Carlo Bay Hotel et un staff de sécurité. L’une d’elle a déjà trouvé preneur !

Les loyers mensuels moyens
Les immeubles les plus cotés ?

Roccabella, La réserve,
1 Princesse Grace, Formentor
Studios2 000 à 3 000 euros/mois (1)
2 pièces3 100 à 6 500 euros/mois
3 pièces6 000 à 16 000 euros/mois
4 pièces8 500 à 25 000 euros/mois et plus
5 pièces et plusA partir de 21 000 euros/mois

Travaux à venir

Plus haut, ceux qui recherchent absolument la vue mer opteront pour le château Périgord et l’Annonciade, boulevard d’Italie. Même si à Monaco, on le sait : la vue n’est jamais acquise… Comme le montreront les travaux de démolition/reconstruction du Palais de la Plage. « Ils vont impacter certains immeubles sur la voie rapide. Comme l’opération Testimonio II impactera sans doute le Monte-Carlo Sun et la Villa del sol », estime Massimiliano Ibba, à l’agence Thomas. Mais là aussi, la pénurie sévit. « Les studios, c’est mission impossible, on se les arrache ! Les 2 ou 3 pièces restent plus faciles à trouver dans les plus gros immeubles (Amiral, Annonciade) où il y a davantage de turnover », conseille Alain Burlot, chez Cote Investissement. Difficile de faire une bonne affaire pour autant. « Au Palais belvédère, boulevard d’Italie, on vient de louer un 2 pièces à 3 500 euros par mois. Un 55 m2 sans parking ni cave, sans vue (sur voie rapide) en étage bas… Avant, il aurait été commercialisé 1 000 euros de moins ! », estime Corinne Courrieu, de l’agence Thomas. Côté grandes surfaces, boulevard d’italie, un appartement de 5 pièces d’une superficie totale de 425 m² (dont 305 m² habitables) est proposé à La Radieuse, un immeuble bourgeois avec de hauts plafonds. Prix à payer pour une jolie vue sur les plages du Larvotto : 29 000 euros/mois.

(1) Ces tendances ont été calculées en septembre 2014. Pour les charges, compter environ 5 à 15 % selon les prestations.

 

 

Monte-Carlo-Park-Palace-@-MH-DSC_0081

Monte-Carlo/Carré d’Or 

Le must mais…

Le quartier qui vient de fêter ses 150 ans à travers la SBM reste le quartier le plus prisé. Et des immeubles comme le Park Palace, les Floralies, le Sun Tower ou le Mirabeau, demeurent les plus cotés. Même si les chantiers de démolition-reconstruction du Sporting d’Hiver et surtout du Régence risquent de changer la donne. « Au Park Palace, ça va être un carnage. Les locataires quittent le Carré d’Or en cours de bail. Surtout le bloc situé en face de la Régence », indique Alain Burlot, de Cote Investissement. Coïncidence ou pas, sur le faible nombre d’annonces diffusées sur le site de la Chambre immobilière monégasque, deux concernent le Park Palace. A l’agence Thomas, on a déjà pu mesurer l’effet direct des futurs travaux : un locataire a quitté son joli 2 pièces de 80 m2 (avec 21 m2 de terrasses) au Sun Tower, pour acheter ailleurs. Et au moment du changement de bail, le propriétaire s’est contenté de passer le loyer de 6 500 euros à 7 100 (au lieu des 7 500 euros qu’il aurait pu exiger autrement). On peut en revanche déjà prévoir un autre impact, à terme : « La valeur du prix de vente au mètre carré devrait augmenter après les travaux de la SBM. On peut déjà atteindre pour les biens les plus rares jusqu’à 100 000 euros/m2 dans le neuf… » estime Marina Mazza.

Les loyers mensuels moyens
Les immeubles les plus cotés ?

Sun Tower, Floralies, Métropole, Mirabeau,
Park Palace, Monte Carlo Palace, Georges V,
Prince de Galles et Mirabel
Studios2 600 à 4 200 euros/mois (1)
2 pièces4 200 à 7 500 euros/mois
3 pièces6 000 à 16 000 euros/mois
4 pièces8 000 à 25 000 euros/mois et plus
5 pièces et plusA partir de 13 000 euros/mois

Introuvable

Aujourd’hui, dans le centre, les biens accessibles sont difficiles à trouver à moins de 2 500 euros — y compris au palais de la Scala où un bureau de 40 m2 est proposé à 2 900 euros/mois — et partent comme des petits pains. Récemment, un studio de 22 m2 au Montaigne à 2 800 euros/mois est parti en un jour ! On trouve encore en revanche quelques “biens d’exception” sur le site de la Chambre immobilière. Par exemple, un 5 pièces de 325 m2 (dont 44 m2 de terrasses) dans la résidence du Métropole qui dispose d’une conciergerie 24h/24, une piscine, un spa et d’un service hôtelier. Montant du loyer pour cet appartement, ses 4 salles de bain et ses 4 places de parking : 44 000 euros/mois.

(1) Ces tendances ont été calculées en septembre 2014.  Pour les charges, compter environ entre 5 et 15 % selon les prestations de l’immeuble.

 

 

Fontvieille-Terrasses-du-Port-@-MH-DSC_0014

Fontvieille 

En famille

« Fontvieille ne fait pas l’unanimité. Certains adorent, d’autres détestent », affirme Marilyn Milardi, cher Miells & Partners. Le quartier industriel de Monaco, qui abrite aujourd’hui les sièges des deux SBM de Monaco (Société des bains de mer et SBM Offshore) ne manque pourtant pas d’arguments pour séduire les familles. Un centre commercial (qui doit être modernisé), le stade Louis II et la proximité de la plage… Les hommes d’affaires apprécient aussi la présence de l’héliport, même si ce dernier cause inévitablement des nuisances. Côté nationalités, la tendance reste la même. « Les Anglais, et plus largement les ressortissants d’Europe du Nord, apprécient particulièrement ce quartier résidentiel », explique Jean-Louis Kallay, chez Domus Immobilier. D’autant que les appartements sont globalement de très large superficie dans ce « quartier sur la mer ».

Les loyers mensuels moyens
Les immeubles les plus cotés ?

Palazzo Leonardo, Terrasses du port, Sea Side
Studios2 300 à 3 100 euros/mois (1)
2 pièces3 600 à 6 600 euros/mois
3 pièces6 100 à 16 000 euros/mois
4 pièces13 000 à 26 000 euros/mois et plus
5 pièces et plusA partir de 21 000 euros/mois

Première et seconde génération

En l’absence de nouveaux immeubles d’habitation, les produits phares restent les Terrasses du Port et le Seaside Plaza, avenue des Ligures. Pour Michel Dotta, le président de la Chambre immobilière monégasque, il y a aussi le Palazzo Leonardo, et à un degré moindre, l’Eden Star et le Grand Large, selon la taille des appartements. Le prix dépend, là aussi, de l’exposition et de l’étage. A l’Eden Star, un 3 pièces de 130 m² (avec 41 m² de terrasses), au 4ème étage à l’exposition Nord-Est (vue mer et Rocher), est proposé à 11 000 euros/mois. A noter que cette résidence — comme d’autres à Fontvieille — est dotée d’une piscine à l’eau de mer avec solarium et pool-house et prévoit 2 parkings, pour l’appartement.

Pour trouver des tarifs plus accessibles, il faudra rechercher dans les immeubles de première génération de Fontvieille ou au Memmo Center. « Le côté Ouest de Fontvieille est très recherché, le côté Est un peu moins. Pourtant, il y a de très jolis biens. Les appartements sont certes plus anciens mais très spacieux », explique Michel Dotta. Mais là aussi, les tarifs dépendent de la vue et de la superficie proposées. Surtout en période de pénurie…

Ainsi, au Monte Marina, un immeuble de style « néo provençal », un 4 pièces de 300 m² (dont 40 m² de terrasses), avec vue sur la mer et le Cap Martin, est proposé à 40 000 euros/mois…

(1) Ces tendances ont été calculées en septembre 2014. Pour les charges, compter environ 5 à 10 % selon les prestations de l’immeuble (piscine, gardiennage, espace verts…).

 

 

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La Condamine 

Le quartier qui monte

C’est le quartier à la fois populaire et stratégique. L’un des plus demandés en raison de son offre plus accessible, dans des immeubles anciens voire bourgeois. « Monaco a aussi une clientèle de gens aux revenus normaux. Il faut des offres pour tous », explique un agent immobilier, qui peste au passage contre la vétusté de certains immeubles. Si l’on se fie à certains professionnels, la Condamine est même un quartier qui monte, grâce aux travaux récents de la rue Caroline et aux projets de restructuration qui se réaliseront à terme. Pour trouver un loyer plus accessible, « il faut s’éloigner du tracé du circuit de Formule 1 et bien évidemment se passer de la vue », estime un professionnel. « La ligne de départ du Grand prix fait monter les prix », confirme Marina Mazza. Reste qu’en ce moment, sur le site de la chambre immobilière monégasque, l’offre est proche de zéro. Hormis des locaux commerciaux, qui satisferont les entreprises en quête de bureaux dans des immeubles mixtes, on ne trouve pas grand chose. Une cave louée à 150 euros/mois et une location saisonnière (à savoir un 2 pièces meublé composé d’une grande chambre, un séjour avec canapé lit à 3 000 euros/mois ou 500 euros les 3 nuits).

Les loyers mensuels moyens
Les immeubles les plus cotés ?

Quai Kennedy, Porto Bello,
Ermanno Palace, Shangri la.
Studios1 600 à 2 600 euros/mois (1)
2 pièces2 100 à 4 600 euros/mois
3 pièces5 100 à 11 000 euros/mois
4 pièces8 200 à 16 500 euros/mois et plus
5 pièces et plusA partir de 12 000 euros/mois

Offre très limitée

Face au port, ce n’est pas mieux. Difficile de dénicher un bien dans l’un des immeubles offrant une vue imprenable sur les bateaux à quai du port Hercule. La Chambre immobilière ne propose pour l’heure aucun bien aux Quai Kennedy, Shangri-La, ou Ermanno Palace… La seule offre disponible est un penthouse duplex aux 14ème et 15ème étages de l’Héraclès, commercialisé par Real Estate Investments. En tout, 170 m2 habitables et 85 m2 de terrasses avec une vue panoramique. Mais aussi 2 parkings et 2 caves. Un bien rare proposé à 25 500 euros/mois. A part ça, le marché est très calme. Uniquement une terrasse à louer… pour le prochain Grand Prix de F1. Habiter sur le tracé du grand prix permet en effet de doper ses revenus en louant sa terrasse (sous certaine conditions). Si le marché reprend, qui sait, les résidents pourront d’ailleurs miser sur le long terme. Le Grand prix électrique, inscrit au championnat de Formule E (le 9 mai 2015) permettra peut-être un jour de doubler la mise…

(1) Ces tendances ont été calculées en septembre 2014. Pour les charges, compter environ 5 à 10 % selon les prestations de l’immeuble (piscine, gardiennage, espace verts…).

 

 

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Moneghetti/Jardin exotique 

A la hausse

Le quartier a longtemps été boudé. On reproche à l’entrée Ouest de la Principauté, son caractère bruyant, son côté escarpé et son manque de commerces. Même si son image est montée d’un cran avec les prestations de la tour Simona (des 4 pièces avec bassin privatif hors marché) et du Monte-Carlo View (un 3 pièces de 133 m2 est d’ailleurs proposé en ce moment à 9 500 euros/mois), le quartier offre donc les locations les plus accessibles du marché. Notamment, avenue Hector Otto, dans des immeubles comme le Bermuda ou le Patio Palace. Mais là aussi, comme pour l’ensemble du marché, il est quasi impossible de trouver des petites surfaces. Boulevard du Jardin exotique, un 2 grand pièces de 97 m2 (dont 23 m2 de terrasse) est disponible aux Orangers pour 3 700 euros/mois. Avec une possibilité de parking pour 200 euros/mois supplémentaires, ce qui n’est pas à négliger dans le quartier.

Les loyers mensuels moyens
Les immeubles les plus cotés ?

L’Oiseau bleu, le Beverly, le Monte-Carlo View
Studios1 600 à 2 600 euros/mois (1)
2 pièces2 300 à 4 600 euros/mois
3 pièces4 200 à 8 500 euros/mois
4 pièces6 500 à 15 000 euros/mois et plus
5 pièces et plusA partir de 11 000 euros/mois

Biens rares

On trouve bien une chambre de bonne de 15 m2 (600 euros/mois) à l’Eden Tower, boulevard de Belgique. Plus calme, le boulevard de Belgique est toujours prisé. Mais attention : une chambre de bonne ne donne nul droit à la carte de résident monégasque, hormis pour les employés de maison ! Ceux qui rêvent d’un apartement plus grand trouveront alors à l’Eden Tower, un 3 pièces de 118 m2 (dont 17 m2 de terrasse), avec vue mer, accessible pour 9 500 euros/mois.

C’est bien évidemment du côté de la rue Plati qu’il faut chercher pour dénicher “une bonne affaire”. Mais les offres sont rares. Aux Moneghetti, à la frontière franco-monégasque, il est possible de pister un appartement dans un immeuble ancien. Près de la gare mais pas loin du casino, un 3 pièces de 70 m2 est proposé à la Villa Lucia pour 5 500 euros/mois (charges comprises). Un appartement rénové avec vue sur le port. Toujours aux Moneghetti, dans l’ancien, aux Oliviers, un 3 pièces (usage mixte) de 170 m2 (dont 155 m2 de terrasses échappée mer) est lui annoncé à 7 500 euros/mois. Dans les biens plus rares, un duplex de 4 pièces (228 m2 en tout) est annoncé depuis quelques mois au Palais du printemps. Avec notamment une terrasse-roof aménageable de 125 m2… Pour la bagatelle de 25 000 euros/mois.

(1) Ces tendances ont été calculées en septembre 2014. Pour les charges, compter environ 5 à 10 % selon les prestations de l’immeuble (piscine, gardiennage, espace verts…).

 

 

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Monaco-Ville 

A deux pas du palais 

Si le Rocher est un micro-marché avec à peine 30 % d’appartements dans le marché libre, le quartier suit la tendance globale : selon Roc Agency, la seule agence de Monaco-Ville, la pénurie des produits a entraîné une flambée des prix. Suivant comme en bourse, la loi de l’offre et de la demande… « Fin 2013, l’agence avait encore un petit portefeuille. Aujourd’hui, il n’y a plus rien à louer. Ni studio ni penthouse. Des confrères commercialisent uniquement aujourd’hui un 3 pièces à 5 500 euros par mois, un 2 pièces de 50 m2 à 3 800 euros par mois et un beau 180 m2. Mais c’est très limité », explique l’agent. Résultat, chez Roc Agency, le dernier bien loué, un joli 2 pièces d’environ 60 m2 à 3 200 euros/mois, aurait carrément pu trouver preneur à 4 000 euros… En ce moment, il est donc encore plus difficile de trouver une bonne occasion dans le centre, moins cher. Et encore moins dans les coins plus cotés, comme l’avenue Saint-Martin, avec vue mer et jardins ou les remparts. D’autant que « s’il fut un temps où les immeubles étaient vendus à la découpe, on privilégie aujourd’hui la recoupe pour faire un hôtel particulier de 200 m2 avec une possibilité de garage », explique un professionnel.

Les loyers mensuels moyens
Les immeubles les plus cotés ?

Villas rue de l’abbaye et sur les remparts,
1, place du palais, Rocamar et Giardineto
Studios1 600 à 2 600 euros/mois (1)
2 pièces2 100 à 3 700 euros/mois
3 pièces3 600 à 6 500 euros/mois
4 pièces5 500 à 13 000 euros/mois et plus
5 pièces et plusA partir de 13 000 euros/mois

Cachet historique

Et pour cause. Le quartier historique de Monaco a bien des atouts. Après avoir attiré les Anglo-saxons comme toujours, il séduit aujourd’hui quelques russophones. « Les Russes aiment bien le cachet traditionnel de la vieille ville ainsi que la proximité avec le palais. Et son effet direct sur la sécurité : des carabiniers à portée de main 24 heures sur 24 ! », ajoute le commercial de Roc Agency. Avant d’ajouter un autre argument choc : « Vu qu’il n’y a quasiment pas de circulation, le quartier est moins pollué que les autres. »

A Monaco-Ville, les résidents font donc abstraction de certains inconvénients majeurs : l’absence de parkings (le Rocamar et le Giardinetto sont les seuls immeubles à avoir un parking et il faut 20 ans de résidence pour avoir une place à la Visitation…) ou d’ascenseur dans les immeubles et la cohabitation avec les touristes. Sans oublier que l’accès sur le Rocher est cantonné aux voitures ayant une plaque monégasque ou 06. Pour les afficionados, le calme du quartier la nuit est un plus et non un repoussoir. Un argument qui plaît aux familles, déjà séduites par la proximité des établissements scolaires FANB et Albert Ier.

(1) Ces tendances ont été calculées en septembre 2014. Pour les charges, compter environ 5 % à 10 %.