Depuis 2015, le nombre de marchands de biens autorisés à travailler en principauté a explosé. Ils sont plus de 250 aujourd’hui et les pratiques de certains sont mises en causes par de plus en plus d’agents immobiliers, qui dénoncent une spéculation qui pourrait déstabiliser le marché immobilier monégasque. Explications.
C’était en juillet 2018. Le président de la chambre immobilière monégasque, Michel Dotta, et sa trésorière, Carol Millo, exprimaient dans Monaco Hebdo n° 1072 leur mécontentement face aux marchands de biens (1). En excluant « ceux qui travaillent bien », car il n’est évidemment pas question de faire d’amalgames, Michel Dotta estimait que, désormais les marchands de biens « prennent une part de marché qui doit être importante, car, beaucoup de mes collègues ne sont pas contents ». Près de 9 mois après, ce « pas contents » est un euphémisme. Et aujourd’hui, c’est plutôt de colère qu’il faut parler. En effet, les agents immobiliers que Monaco Hebdo a pu rencontrer ont tous exprimé leurs fortes inquiétudes face à un phénomène qui prend une ampleur jusque là inédite en principauté. « C’est devenu honteux ! », lance même l’un d’entre eux, visiblement excédé par une situation qu’il estime intenable.
Principe
Pour faire simple, le métier de marchands de biens consiste à acheter un appartement ou une maison, à effectuer une rénovation en profondeur, voire une restructuration, et à revendre dans les 4 ans qui suivent l’achat. Avec une plus-value, bien sûr. Or, parmi les griefs faits à cette profession régie par un texte de juillet 1991 et exercée en nom personnel ou sous la forme d’une société à responsabilité limitée (SARL), il y a le prix de revente et l’insuffisance des travaux réalisés. En clair, un simple coup de peinture ne peut pas permettre de justifier une revente avec un bénéfice de 500 000 euros sur un bien estimé à 1 million estiment les professionnels de l’immobilier. « Certains se contentent d’une marge de 20 à 30 %. Mais d’autres cherchent à atteindre au minimum 50 %, raconte un agent immobilier. Or, en créant un marché dans lequel on augmente artificiellement les prix, au bout d’un moment, tout risque de s’effondrer. Ou alors, on ne vendra plus rien. Le risque, c’est aussi de bloquer le marché. » En février 2018, Michel Dotta constatait déjà un mécanisme identique : « Les marchands de biens achètent un appartement 100 pour le remettre en vente, trois jours plus tard, à 150. Le tout sans avoir fait de travaux, et sans avoir apporté aucune amélioration. Ça ne va pas. Je veux des gens qui investissent à Monaco. Je ne veux pas de gens qui spéculent. Or, investir dans l’immobilier, c’est entre 7 et 10 ans. » En effet, logiquement, le marchand de biens est supposé amener sa plus-value et son savoir faire. Par exemple, en transformant un grand studio de 40 m2 en un petit deux pièces. Il est aussi censé améliorer l’appartement, le remettre au goût du jour, au niveau des matériaux, des finitions et des prestations. Notamment en misant sur de la domotique ou en le meublant, comme cela se fait beaucoup depuis quelques temps à Monaco.
Surface
Mais, bien sûr, pas question d’opposer agents immobiliers et marchands de biens, puisqu’ils travaillent ensemble depuis des dizaines d’années déjà, et selon un principe bien rôdé : souvent, les marchands de biens achètent dans une agence, font des travaux, et donnent ensuite une exclusivité à cette même agence pour la revente, pendant une période définie. Du coup, tout le monde s’y retrouve. Si certains marchands de biens disposent d’une surface financière suffisante pour financer leurs achats sur leurs fonds propres, d’autres font appel aux banques. « Les banques financent jusqu’à 70 à 80 % via un crédit in fine [où les intérêts payés sont plus élevés que pour un prêt amortissable, mais sont déductibles des revenus — N.D.L.R.] : on paie les intérêts et on rembourse le capital quand l’appartement est vendu. Souvent les banques ont leurs propres experts qui valident les valeurs et les prix présentés par le marchand de biens, avant d’accorder le financement », décrypte Massimiliano Ibba, co-gérant de l’agence Thomas. Si des marchands de biens sont irréprochables, d’autres le sont beaucoup moins. « Certains marchands de biens achètent des appartements à un bon prix, mettent un coup de maquillage dessus et, sans scrupules, font grimper les prix. Sans que l’on puisse, au final, retrouver le rapport qualité-prix », lance Gilles Graille, responsable d’agence chez Pacific Agency.
« Problème »
Et lorsque le marchand de biens ne joue plus le jeu, assez logiquement, la colère monte. Ce sont alors leurs avantages qui sont pointés du doigt par les professionnels du secteur : « Ils ne paient pas 6 % de frais de notaire et d’enregistrement, mais seulement 1,5 %, avec l’obligation de revendre le bien sous 4 ans. Sinon, ils doivent régler la différence entre les 6 % et le 1,5 % payés au départ. » Avec des frais limités sur des ventes qui atteignent plusieurs millions, voire parfois plusieurs dizaines de millions d’euros, la rentabilité est évidemment considérablement dopée. Interrogé par Monaco Hebdo en février 2018 (lire Monaco Hebdo n° 1051), Michel Dotta nous avouait, à propos de certains marchands de biens : « Je m’interroge. Pourquoi leur avoir donné cette facilité fiscale, avec un enregistrement réduit, sans retour de TVA pour l’Etat ? De plus, cette profession n’est pas réglementée comme elle devrait l’être. Du coup, aujourd’hui et plus que jamais, les marchands de biens sont un vrai problème. » Le mécontentement est réel et il semble donc prendre de l’ampleur au fil du temps, chez une bonne partie des acteurs de l’immobilier monégasque. « Aujourd’hui, Monaco a plus que jamais besoin d’un marché immobilier sain et stable. Or, certains marchands de biens contribuent à doper artificiellement ce marché. Ce n’est pas acceptable », estiment des promoteurs, très préoccupés par la hausse vertigineuse du nombre de marchands de biens immatriculés par l’Etat monégasque. Dans certains cas, les dérapages vont un peu plus loin, encore. « Certains marchands de biens ne passent pas par les agences, raconte Massimiliano Ibba. Ils préfèrent passer par les concierges des immeubles, ils essaient de passer par derrière… Même si certains se sont fait remonter les bretelles. »
Influence
Mais ce qui fâche, aussi, c’est le nombre de marchands de biens, qui a connu une véritable démultiplication ces dernières années. Actuellement, il y a très exactement 251 marchands de biens immatriculés au répertoire du commerce et de l’industrie. Or, ils n’étaient que deux en 2011, date à laquelle cette immatriculation est devenue obligatoire. Entre 2015 et 2018, leur nombre a littéralement explosé, puisque pas moins de 210 marchands de biens sont apparus (voir tableau par ailleurs). « Les marchands de biens les plus connus, souvent les plus anciens, sont une dizaine. Ceux-là travaillent avec les agences et sont corrects », précise le co-gérant de l’agence Thomas. En moyenne, entre 2015 et 2018, plus de 50 nouveaux marchands de biens sont apparus chaque année. Sur un territoire de seulement 2 km2, avec déjà plus de 130 agences immobilières, et donc 251 marchands de biens, la situation est tendue. « Je ne veux pas cracher dans la soupe. Certains marchands de biens travaillent très bien, souligne Gilles Graille. Il faut savoir que sur les 251 marchands de biens qui sont immatriculés à Monaco, une grosse partie est inactive ou travaille sur des volumes faibles. » Pour le reste, le responsable d’agence chez Pacific Agency est réaliste : avec un marché monégasque qui n’est pas extensible, l’influence des marchands de biens est simple : « Ils tirent indéniablement le marché et les prix vers le haut. » Le co-gérant de l’agence Thomas, Massimiliano Ibba, résume les choses ainsi : « Avec 20 % de studios vendus en moins, on est passé de 1,8 milliard d’euros en 2017 à 2,3 milliards. Le ticket moyen est monté à 5 millions d’euros et le prix moyen est monté de 41 000 euros/m2 à 48 000 euros/m2. Ce sont surtout des grandes surfaces qui ont été vendues. Il faut dire qu’aujourd’hui, les clients, qui sont beaucoup plus riches qu’avant, cherchent en priorité des grandes surfaces. » La concurrence est donc à son comble dans le secteur immobilier monégasque. Ce qui débouche sur des comportements presque irrationnels d’un point de vue économique, mais rendus nécessaires par la volonté d’échapper au dépôt de bilan, comme l’explique Massimiliano Ibba : « Certaines agences acceptent de travailler avec des marchands de biens pour des commissions dérisoires. En principe, selon le barème de la chambre immobilière, la commission du côté de l’acquéreur est de 3 % hors taxes, mais certains travaillent pour 1 % hors taxes. » Plus que jamais, la concurrence est donc féroce. « On se bat sur chaque bien. Mais avec trop de concurrence, on est en train d’étouffer le marché. Si les règles du jeu ne sont pas les mêmes pour tout le monde, ce n’est pas possible. Quand l’exception devient la règle, je ne suis pas d’accord. Il m’est arrivé de refuser : 1 % de commission, c’est non. Car ce n’est pas déontologique, ce n’est pas éthique », ajoute le gérant associé de l’agence Thomas.
Autorisations
Comme nous l’a indiqué le gouvernement monégasque, le nombre de transactions réalisées par des marchands de biens est à la hausse. En 2012 et 2013, moins de 50 achats ont été bouclés ainsi, contre une cinquantaine en 2014 et 2015. Puis, de 2016 à 2018, une centaine d’acquisitions ont été finalisées chaque année par des marchands de biens. En 2017, 47 appartements ont été revendus par des marchands de biens et 70 l’année suivante. Ce qui a permis à l’Etat d’encaisser des droits de mutation à hauteur de 9,4 millions d’euros en 2017 et de 18,3 millions d’euros en 2018. Depuis 2012, la hausse est continue. « En 2012, 31 biens immobiliers étaient revendus par les marchands de biens, et les droits de mutation correspondants s’élevaient à 2,8 millions d’euros. Ces chiffres sont éloquents, reconnaît le conseiller-ministre pour l’économie et les finances, Jean Castellini. J’ajoute que la valeur moyenne des biens revendus par les marchands de biens a presque triplé entre 2012 et 2018. » Bref, en 20 ans, le panorama local a considérablement changé. Et pas en bien, avancent des professionnels. « Début 2000, il y avait beaucoup moins de marchands de biens. On entendait très peu parler d’eux. Tout se passait dans la discrétion et la correction », raconte Corinne Courrieu, gérante associée de l’agence Thomas. « Je suis à Monaco depuis 2005. Dès que le marché est porteur, les marchands de biens affluent. Dans les années creuses, de 2009 à 2012, beaucoup ont disparu », complète Massimiliano Ibba. Il faut dire qu’avant 2010, cette profession ne nécessitait aucune autorisation. Il suffisait d’indiquer sur l’acte notarié que l’on s’engageait à revendre le bien dans un délai maximum de 4 ans. A la charge ensuite des services fiscaux de s’assurer que cette promesse était bien respectée. « Les marchands de biens ne sauraient échapper au contrôle de l’Etat monégasque, dans la mesure où leur activité ne peut être déployée hors du territoire de la principauté », affirme le conseiller-ministre pour l’économie et les finances, Jean Castellini.
Inquiétude
Il n’en reste pas moins que le malaise est désormais de plus en plus palpable en principauté. Déjà, en février 2018, le président de la chambre immobilière, Michel Dotta, mettait en avant la mise en place de garde-fous : « Il faudrait appliquer des frais pleins et entiers pour les marchands de biens. Car aujourd’hui, entre les frais de notaire et de transcription, un marchand de biens ne paie que 2,5 %, au lieu de 6 %. De plus, les marchands de biens ne paient pas de TVA. Ils ne paient la TVA que sur les travaux. Mais s’ils n’en font pas ? Et même s’ils font des travaux, les travaux ne représentent, la plupart du temps, que 5 % du prix de l’appartement. » Treize mois plus tard, rien n’a bougé et la pression économique s’est donc accentuée sur un certain nombre d’agences immobilières de la principauté. Pourtant, Michel Dotta avait émis des craintes très concrètes à propos de certains marchands de biens : « Ils peuvent faire peser un risque de bulle immobilière sur le marché monégasque. Au lieu de « j’achète, je garde et je loue », ils sont dans le « j’achète, je vends, j’achète, je vends ». » Sur les deux premiers mois de 2019, déjà 8 nouvelles immatriculations de marchands de biens ont été enregistrées par les services de l’Etat. Ce qui nourrit un peu plus l’inquiétude chez les agents immobiliers de la principauté : « En ouvrant la porte à tout le monde, il y a du quantitatif, mais j’ai l’impression qu’il n’y a pas le qualitatif. Le professionnalisme se perd un peu dans tout ça. Tout cela nuit à la profession et à l’image de Monaco », glisse Gilles Graille. « Jusqu’à quand ? » se demandent de plus en plus de professionnels de l’immobilier de la principauté.
1) Sollicité par Monaco Hebdo, le président de la chambre immobilière monégasque, Michel Dotta, a soumis notre demande au conseil d’administration de la chambre, qui a estimé ne « rien avoir à ajouter » à l’interview qu’il nous avait accordée en juillet 2018.
Marchands de biens
« Ce n’est pas un apport budgétaire stratégique »
Quels poids ont les marchands de biens sur le secteur immobilier monégasque ? Le conseiller-ministre pour les finances et pour l’économie, Jean Castellini, a répondu aux questions de Monaco Hebdo.
Comment la profession de marchands de biens est-elle encadrée à Monaco ?
Sur le plan fiscal, il convient de rappeler que les règles de TVA applicables aux opérations immobilières ont été refondues par deux ordonnances souveraines des mois d’avril 2010 et janvier 2011. S’agissant plus particulièrement des marchands de biens, il en est résulté que l’exercice de cette activité est désormais réservé aux professionnels qui, dans le cadre d’une gestion commerciale, achètent des biens immobiliers en vue de leur revente. Cette évolution du droit fiscal s’est naturellement traduite par un encadrement de la profession. Ainsi, les personnes souhaitant acquérir un bien immobilier en qualité de marchand de biens doivent désormais solliciter une autorisation d’exercer cette activité auprès de la direction de l’expansion économique.
Et avant ?
Auparavant, exercer en qualité de marchand de biens ne nécessitait aucune autorisation préalable et résultait d’une simple déclaration, portée dans l’acte notarié, et faisant état de l’engagement de revendre le bien immobilier dans un délai de quatre ans. En tout état de cause, avant comme depuis cette réforme, le respect de l’engagement de revente dans les quatre ans suivant l’acquisition est contrôlé par la direction des services fiscaux.
Quel est le statut juridique d’un marchand de biens à Monaco ?
Il s’agit d’une activité commerciale régie par la loi n° 1144 du 26 juillet 1991, modifiée, exercée en pratique sous la forme juridique d’une activité en nom personnel ou d’une société à responsabilité limitée (SARL).
Le nombre de marchands de biens a évolué comment sur les 10 dernières années ?
On dénombre actuellement 251 marchands de biens immatriculés au répertoire du commerce et de l’industrie. Les marchands de biens n’étant immatriculés au répertoire du commerce et de l’industrie que depuis 2011, l’évolution de leur nombre est détaillée ci-après (voir graphique et tableau par ailleurs).
Quel est leur profil ?
Il n’existe pas réellement de profil-type des personnes exerçant cette profession, si ce n’est qu’ils sont en grande majorité résidents monégasques.
En 2017 et 2018, combien de transactions ont été réalisées par des marchands de biens ?
En 2017 et en 2018, les marchands de biens ont acquis, respectivement, 94 et 120 biens immobiliers destinés à être revendus.
Ce chiffre a évolué comment sur les 10 dernières années ?
Pour mesurer l’évolution de l’activité de cette profession, il serait peu pertinent de remonter sur les 10 dernières années, et donc jusqu’à 2009. En effet, l’année 2009 et les deux années suivantes, 2010 et 2011, ont été marquées par un fléchissement sensible du marché de l’immobilier à Monaco, et donc de l’activité des marchands de biens, après une année 2008 florissante. A compter de l’année 2012, il est en revanche possible de distinguer trois périodes.
C’est-à-dire ?
En 2012 et 2013, le nombre d’acquisitions de biens immobiliers par les marchands de biens en vue de leur revente était inférieur à 50 par an. Ce niveau a été atteint en 2014 et 2015. De 2016 à 2018, le nombre d’acquisitions de biens immobiliers par les marchands de biens a doublé. Il est en effet de l’ordre de 100 acquisitions par an.
Quel est le chiffre d’affaires généré par les marchands de biens en 2017 et 2018 ?
En 2017 et en 2018, les marchands de biens ont revendu, respectivement, 47 et 70 biens immobiliers. Les recettes correspondantes, c’est-à-dire les droits de mutation encaissés par l’Etat, se sont élevées à 9,4 millions d’euros en 2017 et à 18,3 millions d’euros en 2018. Cette hausse significative résulte à la fois d’un plus grand nombre de ventes et d’une augmentation de la valeur moyenne des biens vendus.
Quelle est la tendance sur les années précédentes ?
Cette hausse est constante depuis 2012. En effet, en 2012, 31 biens immobiliers étaient revendus par les marchands de biens, et les droits de mutation correspondants s’élevaient à 2,8 millions d’euros. Ces chiffres sont éloquents. J’ajoute que la valeur moyenne des biens revendus par les marchands de biens a presque triplé entre 2012 et 2018.
Les droits de mutation générés grâce aux marchands de biens pèsent pour combien pour les finances de l’Etat ?
Comme on vient de le voir, les droits de mutation encaissés par l’Etat au titre des ventes de biens immobiliers réalisées par les marchands de biens se sont élevés à 9,4 millions d’euros en 2017 et 18,3 millions d’euros en 2018 – soit, respectivement, 12 % et 19 % du total des droits sur les mutations immobilières encaissés par l’Etat en 2017 et 2018. Or, ces deux dernières années, la part des recettes fiscales procurées par les droits sur les mutations immobilières à titre onéreux dans le total des recettes de l’Etat était de l’ordre de 9 %.
C’est un apport économique stratégique ?
En termes strictement budgétaires, on ne peut donc pas parler d’apport stratégique même si, à l’évidence, il n’est pas négligeable. D’un point de vue économique, il apparaît que le développement de l’activité de marchand de biens est étroitement lié au dynamisme du marché de l’immobilier monégasque. Il en résulte autant qu’il y contribue, en suscitant une revente rapide des biens, le plus souvent après rénovation.
Grâce à internet, les marchands de biens peuvent travailler de l’extérieur de Monaco et échapper aux contrôles de l’Etat monégasque ?
Les marchands de biens ne sauraient échapper au contrôle de l’Etat monégasque, dans la mesure où leur activité ne peut être déployée hors du territoire de la principauté.
Le nombre très important de marchands de biens est-il cohérent pour un marché aussi étroit que le marché monégasque ?
L’exercice de la profession de marchand de biens est réglementé dans la principauté, dans la mesure où il fait l’objet, depuis plusieurs années, d’une autorisation gouvernementale préalable. Un engagement de revendre pris dans un acte notarié ne suffit donc plus pour effectuer une opération en tant que marchand de biens. De plus, l’accès à cette profession est désormais limité aux seuls professionnels qui réalisent, de manière indépendante, une activité économique de nature commerciale.
Est-il normal que les marchands de biens bénéficient de conditions préférentielles par rapport à un acheteur classique ?
Le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont la situation doit être nettement distinguée de celle d’un acquéreur classique agissant dans un cadre purement patrimonial, dès lors qu’il réalise des opérations commerciales à titre habituel. Ainsi, à la différence d’un acheteur classique, le régime fiscal applicable à ces professionnels met à leur charge des obligations très strictes en vertu desquelles ils leur appartient, tout particulièrement, de procéder à la revente des biens immobiliers dans un délai de 4 ans, sous peine de sanctions fiscales.
L’Etat ne favorise-t-il pas la spéculation au détriment d’un marché régulier et sain, et le « pétrole monégasque », qui est l’immobilier, ne risque-t-il pas, à terme, de souffrir de cette politique de spéculation ?
La bonne tenue du marché immobilier monégasque tient essentiellement à un niveau de demande supérieur à celui de l’offre de logements, sur un territoire très attractif de 202 hectares. En rénovant, le plus souvent, les immeubles anciens qu’il propose à la revente, le marchand de biens apporte une réelle valeur ajoutée, et participe ainsi à la dynamique de ce marché, sans pour autant en accentuer le caractère spéculatif.
