Un contrat habitation capitalisation « plus souple et plus évolutif »

Le 2 décembre 2021, les élus du Conseil national ont voté à l’unanimité ⁽¹⁾ un texte qui rend le contrat habitation capitalisation encore un peu plus accessible. Explications.

C’était un texte très consensuel et, très logiquement, les débats ont tourné court. Dans la soirée du 2 décembre 2021, les 21 élus présents ont voté en 1h32, et à l’unanimité, le projet de loi n°1034 qui assouplit encore un peu plus l’accès au contrat habitation capitalisation (CHC). Imaginé par l’actuel président du Conseil national, Stéphane Valeri, et lancé en juillet 2009, ce contrat permet aux Monégasques de pouvoir obtenir une « propriété aménagée » pour une période de 75 ans, sur un logement domanial. Il autorise aussi la transmission de cet appartement. En 2013, 571 CHC avaient été signés, et c’était, majoritairement pour des trois pièces. La progression a été constante, puisqu’en 2019, donc dix ans après la mise en place de ce dispositif, « environ 30 % des locataires des domaines ont choisi ce contrat » avait indiqué le président de la commission du logement et élu Priorité Monaco (Primo !), Franck Lobono. Dans l’intervalle, au 1^er juillet 2017, deux aménagements sont venus rendre ce contrat encore un peu plus attractif, comme l’avait alors expliqué Franck Lobono. Cet élu avait évoqué l’application d’un taux de 1 % qui sert de « valeur de référence la plus basse pouvant être retenue comme taux d’intérêt pour les contrats d’habitation capitalisation », et la création d’un taux plafond fixé à 3 % pour « éviter de subir les conséquences d’une conjoncture économique conduisant à une flambée des taux d’intérêt ».

« La réforme du texte que nous allons voter ce soir va permettre aux Monégasques qui le souhaitent de conclure des CHC dans un plus grand nombre d’appartements domaniaux, notamment les logements sous loi n° 887 et ceux qui sont inscrits au plan national pour le logement. De nombreux compatriotes qui logeaient dans ces appartements nous le demandaient »

Stéphane Valeri. Président du Conseil national

« Transmissible »

Quatre ans et demi plus tard, le CHC est de retour avec de nouvelles incitations que Monaco Hebdo vous détaille ici. « En douze ans, ce ne sont pas moins de 1 175 contrats « habitation-capitalisation » — dont 990 actuellement actifs — qui ont été souscrits par les Monégasques. Cet instrument juridique semble avoir donc su répondre de manière sécurisée, tant au plan économique que juridique, au désir d’accession à la propriété exprimé par les Monégasques », indique l’exposé des motifs de ce texte, tout en précisant qu’aucun contentieux n’a été signalé autour de ce type de contrat. « Nos compatriotes ont bien compris que ce contrat leur permet de bénéficier d’un logement tout au long de leur vie, de le transmettre à un enfant ou un conjoint de nationalité monégasque, sans avoir à payer de loyer, tout en se constituant un capital préservé de l’inflation et transmissible », a souligné Stéphane Valeri. « À lui seul, ce projet de loi incarne tout ce que le Conseil national et le gouvernement peuvent faire de mieux pour notre communauté, lorsque nos deux institutions sont capables de se parler, d’écouter les attentes des Monégasques, et d’admettre ensemble que ce qui existe est déjà très bien, mais peut encore être amélioré. Le CHC est sans doute une des inventions politiques les plus ambitieuses, en ce sens qu’elle a permis aux Monégasques résidents des domaines, de ne plus être condamnés à payer à perte un loyer toute leur vie », a rappelé, pour sa part, le président de la commission du logement. Avant d’ajouter : « La commission a étudié ce projet de loi avec la volonté de rendre le CHC plus souple et plus évolutif », avec pour objectif de rendre « la vie des Monégasques plus facile, en leur permettant de faire évoluer leur CHC au gré de leur parcours dans les domaines, mais aussi de leur parcours professionnel ou familial, tout en s’assurant d’une meilleure transmission. Sans oublier, bien sûr, que le renouvellement gratuit du contrat au terme des 75 ans sera désormais inscrit dans la loi ».

Le texte prévoit la possibilité de régler par anticipation une partie, ou la totalité, de l’argent dû à l’État monégasque. Pour cela, une limite de cinq versements est possible pendant la durée du crédit contracté dans le cadre du CHC. Ce remboursement anticipé est accessible sans aucune pénalité

« Loi 887 »

Fort de ce constat et de cette volonté, le gouvernement monégasque et les élus du Conseil national ont donc entamé une réflexion, afin d’identifier de nouvelles pistes pour rendre le CHC toujours plus attractif. Il a d’abord été décidé d’étendre le parc de logements pouvant faire l’objet d’un CHC, comme l’a expliqué le président du Conseil national : « La réforme du texte que nous allons voter ce soir va permettre aux Monégasques qui le souhaitent de conclure des CHC dans un plus grand nombre d’appartements domaniaux, notamment les logements sous loi n° 887 et ceux qui sont inscrits au plan national pour le logement. De nombreux compatriotes qui logeaient dans ces appartements nous le demandaient. » Le rapporteur de ce texte, Franck Lobono, a détaillé : « Les appartements sous loi 887, propriétés de l’État, pourront également être éligibles au CHC. En clair et à titre d’exemple, un CHC pourra être conclu à l’Herculis, dans les villas de Fontvieille ou encore au Grand Palais. » Jusqu’à présent, il était impossible de contracter un CHC pour un logement situé dans un immeuble sur le point d’être rasé. Désormais, pour la totalité des appartements inscrits aux programmes triennaux d’équipement public, ou au plan national pour le logement, dont la destruction est programmée, « l’État proposera deux, voire exceptionnellement trois offres de relogement au titulaire du CHC qui, s’il le souhaite, pourra conclure un nouveau contrat, sans perte du capital déjà versé. Dans l’intervalle, entre les deux contrats, aucun loyer ne sera dû », a souligné Stéphane Valeri. De plus, pour les personnes sans conjoint, « en l’absence de conjoint, de partenaire de vie commune ou de descendants de nationalité monégasque ou étrangère, [il sera possible] de choisir comme bénéficiaire du capital du contrat, jusqu’à trois personnes physiques de son choix », a ajouté Stéphane Valeri, tout en rappelant que, jusqu’à présent, dans un tel cas de figure, le capital revenait à l’État monégasque. En cas de décès du titulaire du CHC, « en l’absence de conjoint ou de partenaire d’un contrat de vie commune, et de tout descendant en ligne directe, le capital exigible sera versé aux héritiers admis à la succession de ce titulaire, après acceptation de cette succession dans les conditions prévues par le droit commun ».

Flexibilité

Autre importante nouveauté : le détenteur d’un CHC pourra poursuivre le déroulement de son contrat dans un nouvel appartement « équivalent à celui sur lequel porte le contrat « habitation-capitalisation » lorsque celui-ci fait l’objet de travaux de démolition en vue d’une reconstruction », indique l’exposé des motifs. De plus, à l’échéance du contrat, il sera proposé au titulaire du CHC de se lancer dans un nouveau contrat, de durée équivalente, et ce, « sans qu’il n’ait à verser un nouveau prix ». Le président de la commission du logement, Franck Lobono, s’est félicité que les CHC soient désormais « transportables d’un appartement vers un autre, sans aucune période de rupture entre les deux logements. Ce qui signifie clairement qu’aucun loyer ne sera payé à perte pendant la période transitoire, si l’occupant décide de poursuivre un CHC ». Toujours dans un souci de flexibilité, le texte prévoit également qu’en cas de baisse de revenus, le titulaire du CHC pourra demander une baisse des mensualités de son crédit pour une durée qui ne pourra pas aller au-delà de trois ans. Mais attention : la baisse de revenus doit être causée par des circonstances bien précises. Notamment une perte d’emploi non voulue ou un « cas de force majeure ». D’autres cas étaient déjà prévus par la loi, comme la maladie, un accident grave, une invalidité…

Franck Lobono s’est félicité que les CHC soient désormais « transportables d’un appartement vers un autre, sans aucune période de rupture entre les deux logements. Ce qui signifie clairement qu’aucun loyer ne sera payé à perte pendant la période transitoire »

Mensualités

Toujours pour gagner en souplesse, le texte prévoit la possibilité de régler par anticipation une partie, ou la totalité, de l’argent dû à l’État monégasque. Pour cela, une limite de cinq versements est possible pendant la durée du crédit contracté dans le cadre du CHC. Ce remboursement anticipé est accessible sans aucune pénalité, « ni application du taux d’intérêts en vigueur, du solde du crédit amortissable accordé par l’État », précise le texte. Mais attention : « Le montant de chacun de ces versements devra toutefois être, d’une part, au moins égal à 10 % du solde des sommes restant dues à l’État et, d’autre part, au moins égal à 10 000 euros », précise l’exposé des motifs. En échange de ces versements, il sera alors possible d’opter soit pour une réduction du montant de ses mensualités, soit pour une baisse de la durée du crédit. Autre point abordé pendant ces débats législatifs : empêcher la « rétention injustifiée » d’appartements domaniaux, et s’opposer au « transfert du bénéfice de ces contrats aux bénéficiaires qui ne justifient pas d’un besoin en logement ». Pour éviter des situations qui pourraient conduire à des retards concernant des travaux dans ces appartements et leur réattribution par la suite, un délai légal a été fixé pour libérer les lieux. Par exemple, si une personne décide de mettre fin à son CHC, elle dispose de quinze jours pour quitter son appartement, à dater de la réception de sa renonciation par le ministre d’État. Au moment d’apporter un commentaire sur ce texte de loi, le conseiller-ministre pour l’économie et les finances, Jean Castellini, a indiqué que le gouvernement se réjouissait de ce vote, tout en précisant : « Le gouvernement princier sera toujours à l’écoute pour les sujets relatifs au logement, qui est une composante majeure du cadre de vie, auquel nous sommes tous très attachés. » Chez les conseillers nationaux, la satisfaction a été unanime, à l’image du vote. « En 2009, le CHC d’origine était une avancée sociale majeure. En 2021, le nouveau CHC devient plus souple, plus mobile, et mieux adapté à la vie des Monégasques », a lancé Franck Lobono, résumant ainsi en quelques mots le sentiment du Conseil national et du gouvernement monégasque.

1) Il y avait 21 élus présents dans l’hémicycle du Conseil national, dans la soirée du 2 décembre 2021, pour cette séance législative. Les élus absents étaient Thomas Brezzo (Primo !), Jean-Louis Grinda (UM), et Pierre Van Klaveren (Primo !).