Certains disent que le béton, c’est le pétrole de Monaco… Après une mauvaise passe, l’immobilier reprend son souffle. Le président de la Chambre immobilière Michel Dotta nous livre les chiffres-clés de ce secteur emblématique de l’économie monégasque.
Monaco Hebdo : Après des années difficiles au niveau des ventes d’appartements, on a assisté à une légère remontée en 2011 et 2012. Est-on sorti de la crise ?
Michel Dotta : Nous ne sommes plus en crise depuis 2011. Nous avions en 2008 un chiffre d’affaires équivalent à un milliard d’euros de ventes. Ce chiffre avait baissé quasiment de moitié en tombant à 500 millions d’euros en 2009, avant de remonter doucement à 576 millions en 2010. La réelle embellie date de 2011 puisque nous étions remonté à 980,5 millions d’euros. Et en 2012, nous avons atteint le milliard d’euros.
M.H. : Le chiffre d’affaires a remonté la pente. Par contre, le nombre de ventes d’appartements n’a jamais retrouvé le niveau de 2008 ?
M.D. : En nombre de transactions, il est vrai que nous n’avons jamais plus atteint le chiffre record de 2008 de 417 appartements vendus. Nous sommes passés de 267 ventes en 2011 à 349 en 2012, en partie grâce à la réforme des droits de mutation.
M.H. : Les transactions concernent le neuf ou l’ancien ?
M.D. : Le nombre de ventes d’appartements neufs, c’est-à-dire qui datent de moins de 5 ans selon l’IMSEE, n’est pas vraiment significatif. Pour distinguer le neuf de l’ancien, l’IMSEE se base en effet sur un critère de taxation. Pour l’institut, les transactions de neuf correspondent au paiement des droits d’enregistrements à 2,5 %. Après 5 années, la taxation passe en droits pleins et concerne alors le secteur « ancien ». L’IMSEE n’a pas souhaité utiliser le terme de revente d’appartements, qui me semble, à titre personnel, beaucoup plus juste. Vu la qualité des immeubles en principauté, après 5 ans, on ne peut pas les classer franchement comme anciens…
M.H. : Quel est le prix du m2 moyen en principauté aujourd’hui ?
M.D. : A Monaco, quand on parle de chiffres, il faut être très prudent. Vu le faible échantillon, il faut travailler sur la tendance et non sur la moyenne. Pour autant, à l’agence Dotta, nous avons élaboré un concept, basé sur le cousu-main. On définit un prix moyen indépendant par immeuble et par étage moyen. Chaque 6 mois, avec l’ensemble de mes collaborateurs, on liste une soixantaine d’immeubles sur lesquels on regarde quel est le prix moyen, par quartier. Entre août 2012 et mars 2013, on assiste à une augmentation de 7 %. Le prix moyen sur 40 immeubles du marché premium (5 étoiles) est aujourd’hui de 38 400 euros. Je parle ici des immeubles de luxe de la Principauté, c’est-à-dire des 40 plus beaux immeubles sur tous les quartiers : le Sun Tower, le Park Palace, les floralies au Carré d’or par exemple, La Réserve et le 21 avenue Princese Grace au Larvotto, le Parc Saint Roman et le Monte Carlo Sun à l’entrée est de Monaco, etc.
M.H. : Et sur le marché classique ?
M.D. : Si on prend ensuite les 31 immeubles du marché classique, on est à 27 000 euros le m2. Ce marché englobe des immeubles comme le Panorama au Port Hercule, le Millefiori ou le Roqueville au centre de Monaco, etc. Il a connu une hausse du m2 moyen de 9,36 % par rapport à août 2012. Ce qui signifie qu’aujourd’hui, sur l’ensemble de ces marchés, le prix moyen du m2 tourne autour des 32 000 euros.
M.H. : A terme, quel impact auront l’opération Odéon et l’extension en mer du Portier sur les prix ?
M.D. : Ça va bien évidemment tirer les prix vers le haut. Je suis d’ailleurs le premier surpris des prix auxquels les Marzocco réussissent à vendre leurs appartements à la Tour Odéon. On parle de 65 000 à 70 000 euros le m2. C’est impressionnant. Ça va être très beau mais pour l’instant on vend du rêve.
M.H. : On n’atteint pas les chiffres de l’étude récente du cabinet de conseil en immobilier Knight Frank qui sacrait Monaco ville la plus chère du monde en matière d’immobilier haut de gamme avec un prix du mètre carré oscillant entre 43 400 et 48 000 euros. Monaco est-elle alors vraiment la ville la plus chère au monde ?
M.D. : Bien évidemment. Car ce que tout le monde oublie, y compris des cabinets comme Knight Frank, c’est que nous n’avons pas la même méthode pour calculer le prix du m2. A l’extérieur, on calcule sur la base des surfaces habitables, parfois des balcons pondérés. A Monaco, nous tenons compte du mur extérieur de l’immeuble, c’est-à-dire la jardinière, et des loggias non pondérés. Ce qui n’existe nulle part ailleurs.
M.H. : A-t-on déjà pensé à changer ce système de calcul et à réglementer le secteur avec un texte type loi Carrez par exemple ?
M.D. : Pourquoi le changer ? Il ne faut pas faire une loi Carrez car on serait alors contraint de revoir tous les m2 vendus dans le passé… Le calcul actuel date de la construction de l’immeuble Victoria par la famille Pastor. Les architectes Chiappori et Arsenian ont conçu une grille de prix qui a été appliquée depuis partout. Il est amusant de voir qu’à l’époque, les Pastor, précurseurs, avaient même inventé le service « flat », un service spécial qui assura à tous et à tous les instants restaurant, pressing, domestiques et station-service pour les boxs privés et les garages…
Mais pour en revenir à la méthode de calcul, à partir du moment où le calcul est le même, que ce soit pour l’achat ou la vente, il n’y a pas de problème. Pour autant, avec l’accord des professionnels, j’ai demandé à ce qu’il y ait désormais un texte qui règlemente les m2 à Monaco, afin qu’il n’y ait plus de confusion. Ce sera nécessaire dans le cadre du futur bail à usage de bureau. Aujourd’hui, quand vous allez chez un notaire, il vous vend des tantièmes de copropriété et non des m2. Or, pour des bureaux, il faudra bien calculer en m2. Un bureau, ça représente 50 m2 ou un plateau qui peut faire 500 ou 1 000 m2. Il faut aujourd’hui instaurer une règle du jeu à laquelle tout le monde se tiendra. D’autant qu’aujourd’hui, les m2 monégasques sont supérieurs de 20 % par rapport aux m2 de n’importe quel pays.
M.H. : Quel sera l’avantage du bail à usage de bureau ?
M.D. : Aujourd’hui, il n’y a que deux types de baux : le bail à usage d’habitation et le bail commercial. On va en créer un troisième, très innovant, dans le cadre de la modernisation de l’économie monégasque. Ce bail à usage de bureau administratif n’existe nulle part ailleurs. Si quelqu’un veut faire des bureaux ou du commerce à usage de bureau, c’est-à-dire sans stocker ou transformer de la marchandise — et correspondant à son travail intellectuel —, il prendra un bail à usage de bureau. Il ne paiera pas de droit au bail et quand il sortira, il ne demandera pas non plus de droit au bail au repreneur.
M.H. : Quand sera voté ce texte ?
M.D. : Le texte, qui est déposé sur le bureau du conseil national, entre dans le cadre de la loi sur la modernisation du droit des affaires que le conseil national veut aujourd’hui voter par tranches. Je comprends que le gouvernement essaie de faire passer en bloc une sorte de code de l’économie monégasque. Mais si le conseil national est sage, ce que j’espère, ce texte-là, il faudra le voter vite. C’est un projet de loi simple, technique, pas politique et on en a besoin ! Ça ne sert à rien de vouloir construire des bureaux, si on n’a pas de texte réglementant les baux à usage de bureau. Sinon on va avoir très vite un problème…
M.H. : Le conseil national se penchera sans doute aussi d’ici la fin de son mandat sur la loi sur le secteur protégé. Dans quel sens souhaiteriez-vous qu’il fasse évoluer ce texte qui oppose aujourd’hui associations de locataires et de propriétaires ?
M.D. : Je suis très heureux que l’IMSEE existe aujourd’hui. Cela permet d’éviter les discussions du café du commerce ! L’IMSEE ne fait pas de politique et donne des chiffres. Que des chiffres. Au dernier conseil scientifique, le président Chiappori du conseil scientifique de l’IMSEE a demandé d’aller plus avant sur les études de la loi 1235, portant sur le secteur protégé. L’idée est de déterminer de combien sont impactés les immeubles construits en 1947 par rapport à ceux construits en 1948, sur leur prix de vente. On parle au minimum d’une différence de prix du m2 allant de 1 à 2 ! Aujourd’hui, il y a donc un vrai problème, qui doit être traité techniquement avant d’être évoqué politiquement.
M.H. : L’IMSEE a effectué un inventaire de ces immeubles du secteur ancien, construit avant 1947. Qui habite dans le secteur protégé ?
M.D. : L’IMSEE réserve la primeur de son étude au conseil national, qu’il doit présenter dans un mois. Mais la tendance, on la connaît déjà. Dans l’ordre, ce sont des Monégasques, Français et Italiens qui occupent ce secteur. On a en revanche été surpris qu’il y ait autant de jeunes monégasques…
M.H. : En tant qu’agence immobilière, vous gérez des appartements loi 1 235. Dans quel état sont-ils ?
M.D. : Personnellement, je gère une cinquantaine d’appartements appartenant au secteur protégé. Ce sont des immeubles qui deviennent délabrés car les propriétaires ne veulent plus faire de travaux. Chaque fois qu’on a voulu faire des travaux dans l’appartement, c’étaient plus de 20 ans de loyers d’amortissement… D’ailleurs, chaque année, il y en a une vingtaine qui disparaissent du secteur protégé par le biais de la vente à quelqu’un qui y habite.
M.H. : Quel est le prix moyen du m2 dans le secteur protégé ?
M.D. : A la vente, le m2 est à 10 000 euros, avec des travaux colossaux.
M.H. : On parlait d’une réforme du cadastre. Qu’en est-il et deviendra-t-il public ?
M.D. : Une étape a été franchie avec l’individualisation récente des quartiers de Monaco. Jusqu’à présent, héritage du passé, on vivait avec des délimitations de quartiers différentes en fonction du recensement ou de la direction de l’urbanisme. C’était plus ou moins logique, on se retrouvait ainsi avec un Quai Kennedy à Monte-Carlo et non au port… Aujourd’hui, cette délimitation des quartiers a été réalisée plus rationnellement, en fonction des rues. Ce cadastre devrait être bientôt accessible aux professionnels sur demande. Mais il restera confidentiel : la discrétion est une caractéristique essentielle à Monaco.
