vendredi 2 décembre 2022
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Aleco Keusseoglou : « Le modèle économique de Cala del Forte est différent des ports Hercule et de Fontvieille »

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Inauguré en juillet 2021, le port de Cala del Forte vise la vente d’une centaine d’anneaux pour 40 ans, afin d’amortir l’investissement d’environ 100 millions d’euros réalisé par l’État monégasque. Le président de la société monégasque internationale portuaire, Aleco Keusseoglou, explique comment il compte atteindre cet objectif. Interview.

Officiellement ouvert en juillet 2021 avec 178 anneaux disponibles, quelle est l’occupation du port de Cala del Forte à Vintimille aujourd’hui [cette interview a été réalisée le 27 octobre 2022 — NDLR] ?

Sur les 178 anneaux disponibles au port de Vintimille, nous avons prévu de mettre 90 à 95 anneaux à la vente pour une durée de 40 ans. Le reste des anneaux est conservé pour être loué au mois ou à l’année, par exemple. Sur ces 178 anneaux, 24 emplacements de petite taille reviennent à la mairie de Vintimille. Sur les 90 anneaux visés, à ce jour, nous en avons vendus 54, pour une durée de 40 ans.

L’investissement pour ce port a été d’environ 100 millions d’euros pour 85 ans de concession : quel est l’objectif visé pour financer cet investissement ?

Pour amortir la dépense, il faut vendre une centaine d’anneaux sur une durée de 40 ans. C’est le calcul que nous avons fait. En sachant que lorsque nos successeurs revendront ces places pour une durée supplémentaire de 40 ans, cela ne sera alors plus que du bénéfice, car l’investissement sera totalement amorti.

Du 28 septembre au 1er octobre 2022, la tenue du Monaco Yacht Show a dopé votre activité ?

Le port de Cala del Forte a été inauguré de façon officielle le 2 juillet 2021. En septembre 2021, nous venions donc juste d’ouvrir, et le port était plein pendant la semaine où s’est déroulé le Monaco Yacht Show. Cette année, nous avons fait le plein à partir de la dernière semaine du mois d’août, jusqu’à la fin septembre. Beaucoup de bateaux sont venus se préparer pour le Yacht Show de Monaco, mais aussi pour le Yacht Show de Gênes.

« Sur les 178 anneaux disponibles au port de Vintimille, nous avons prévu de mettre 90 à 95 anneaux à la vente pour une durée de 40 ans. Le reste des anneaux est conservé pour être loué au mois ou à l’année, par exemple. Sur ces 178 anneaux, 24 emplacements de petite taille reviennent à la mairie de Vintimille. Sur les 90 anneaux visés, à ce jour, nous en avons vendus 54, pour une durée de 40 ans »

Le Grand Prix de Monaco 2022 a aussi été bénéfique ?

Le Grand Prix de Monaco nous a aussi permis de remplir le port de Cala del Forte.

Quel est le modèle économique de ce port de Cala del Forte ?

Le modèle économique du port de Cala del Forte est différent de celui des ports Hercule et de Fontvieille qui sont à Monaco. Cala del Forte doit être rempli pour la période d’hiver, de fin septembre, jusqu’à fin avril. Pendant les mois d’été, ces bateaux partent pour les vacances, et nous avons alors d’autres bateaux qui viennent dans le port. Donc, la majeure partie du chiffre d’affaires du port de Cala del Forte est faite pendant l’hiver.

Les tarifs ont été revus depuis l’inauguration de Cala del Forte en juillet 2021 ?

Les prix varient de 120 000 euros hors taxes, à plus de 10 millions d’euros pour un bateau de 70 mètres. Nous avons également quelques places vendues entre 5 et 6 millions d’euros.

C’est environ 15 à 20 % moins cher qu’à Monaco ?

Ces chiffres n’ont rien à voir avec ce qui est proposé à Monaco. Dans les ports Hercule et de Fontvieille, on ne vend pas de places. Les tarifs de passage à Cala del Forte sont entre 15 et 20 % moins cher qu’à Monaco.

Quand un bateau est absent, vous pouvez louer la place à quelqu’un d’autre ?

C’est indiqué dans le contrat. Pour ceux qui ont acheté leur anneau au port de Cala del Forte, leur place est relouée quand ils partent, et on leur reverse 75 % de la somme perçue. Nous ne proposons pas cela au port Hercule, ni à Fontvieille.

Quel est le profil type des clients du port de Cala del Forte ?

À Cala del Forte, beaucoup de nos clients sont Italiens. Nous avons aussi un grand nombre d’Européens, qui viennent essentiellement d’Europe du Nord. Suisse, Belgique, Pays-Bas, Allemagne… Il s’agit de gens qui ont une maison dans la région, et qui en profitent pour installer leur bateau juste à côté. Il y a aussi des personnes qui veulent tout simplement avoir un port d’attache en Méditerranée. Nous avons également quelques clients monégasques, même s’ils sont peu nombreux.

« Pour ceux qui ont acheté leur anneau au port de Cala del Forte, leur place est relouée quand ils partent, et on leur reverse 75 % de la somme perçue. Nous ne proposons pas cela au port Hercule, ni à Fontvieille »

Quels types de bateaux dominent en nombre ?

Ça dépend. Pendant les mois d’été, nous avons enregistré un très bon taux de remplissage. Jusqu’à fin septembre 2022, nous avons fait le plein. Nous avons eu toutes les tailles de bateaux, du 10 mètres jusqu’au 60 mètres. Ensuite, petit à petit, beaucoup de bateaux sont partis. Aujourd’hui [cette interview a été réalisée le 27 octobre 2022 — NDLR], en hivernage, nous avons peu de bateaux dans le port de Cala del Forte.

Pourquoi ?

Pendant l’hiver 2021-2022, nous avons eu deux ou trois épisodes marqués par une agitation sur le plan d’eau. Rien de bien grave, mais suffisamment pour rendre un bateau inconfortable pendant deux ou trois jours. Malheureusement, cela s’est vite su.

Des travaux ont donc été lancés pour résoudre ce problème de ressac ?

Depuis une semaine, les travaux de construction de ce que nous appelons la « banane », un ouvrage de protection côtier, ont commencé. Il faut compter environ quatre mois de travaux.

Donc ces travaux seront terminés en février 2023 ?

On ne sait jamais ce qu’il peut se passer. Il peut y avoir du mauvais temps, par exemple. Mais en mars 2023, normalement, ces travaux seront finis. Une fois que ce chantier sera terminé, le port de Cala del Forte sera alors totalement protégé, et il pourra être rempli pendant l’hiver.

Combien coûte ce chantier ?

Pour construire cet ouvrage de protection côtier, le coût des travaux est de 4,6 millions d’euros, hors taxes.

Trente-six commerces et restaurants devaient ouvrir autour du port de Cala del Forte : où en est-on, 14 mois après son inauguration ?

Trente-trois locaux réservés à des commerces sont loués. Il en reste donc trois à louer. Même s’ils ont signé un contrat et commencé à payer leur loyer, à cause de la pandémie de Covid-19, certains ont décidé de ne pas ouvrir tout de suite. Ils avaient besoin de voir comment la situation allait évoluer concernant ce virus. Pendant cette période, d’autres n’avaient peut-être pas la trésorerie disponible pour entamer des travaux. Mais tout est en train de se normaliser. Je suis donc assez confiant, et je pense que tous les commerces devraient être ouverts pour la saison 2023.

« La navette Monaco One reste réservée pour les clients du port de Cala del Forte seulement. Elle ne sera pas ouverte au grand public qui souhaite aller de Monaco à Vintimille et inversement, car administrativement, ce n’est pas possible »

Ces commerces ont été loués à des Monégasques ?

Parmi nos locataires, nous avons quatre Monégasques. Le reste, ce sont des Italiens et des entreprises étrangères qui ont décidé de s’installer à Cala del Forte.

Quels types de commerces avez-vous attiré ?

Nous proposons une offre commerciale assez diversifiée. Nous avons une partie restauration, avec des restaurants, des bars, et une pâtisserie. Nous avons aussi des commerces de luxe, comme Boutsen Décoration qui a une très belle boutique, ou encore Emporio Armani. Thierry Boutsen a aussi ouvert une boutique de voitures anciennes. Toute une série de commerces sont tournés vers le yachting : des assureurs, un “shipshandler” [marchand d’articles liés à la marine — NDLR], des techniciens, des fabricants de voiles… Enfin, nous avons aussi un chantier naval.

Où en sont les investissements, estimés à 200 millions d’euros, de l’homme d’affaires, investisseur néerlandais et résident monégasque Robert Thielen, à Vintimille ?

Le projet de Robert Thielen est très beau et très ambitieux. Ils ont récemment annoncé qu’ils commençaient la restructuration du restaurant La Rocca, qui est situé au dessus du port. Je pense que Robert Thielen est en train d’obtenir les autorisations nécessaires pour déposer un permis de construire.

Globalement, que prévoit ce projet ?

Ce projet prévoit la construction d’un complexe résidentiel, un hôtel boutique, ainsi qu’un centre de spa et de bien-être dans l’ancien couvent de Vintimille. En contrepartie, cet investisseur offre des terrains sportifs de l’autre côté de la vieille ville de Vintimille. Nous avons vu la présentation de ce projet qui est très séduisant.

Il y a aussi un projet d’école internationale, le Borgo del Forte Campus, envisagé sur une surface de 42 000 m2 ?

Le Borgo del Forte Campus fait effectivement partie du projet de Robert Thielen. Je ne peux pas confirmer la surface, car je ne suis pas impliqué dans ce dossier.

Pendant l’été 2022, la navette Monaco One, qui relie Cala del Forte à Monaco, pour les clients du port, a enregistré quelle fréquentation ?

D’un point de vue technique, cela a très bien fonctionné. La navette Monaco One est capable d’atteindre une vitesse assez élevée, même si la mer est un peu difficile. Cependant, elle n’a pas encore atteint la fréquence que nous voudrions avoir en vitesse de croisière, car il n’y a pas suffisamment de clients dans le port qui demandent ce service. Quand Cala del Forte sera rempli, Monaco One marchera très bien.

Certains espéraient que cette navette Monaco One soit ouverte au grand public pour assurer la liaison entre Monaco et Vintimille : c’est un projet qui est envisagé ?

La navette Monaco One reste réservée pour les clients du port de Cala del Forte seulement. Elle ne sera pas ouverte au grand public qui souhaite aller de Monaco à Vintimille et inversement, car administrativement, ce n’est pas possible.

Une délégation d’élus du Conseil national a visité le port de Cala del Forte le 12 juillet 2022 : qu’est-il ressorti de cette visite ?

La visite des élus du Conseil national à Cala del Forte le 12 juillet 2022 s’est très bien déroulée. Nous leur avons proposé une présentation du port. Nous avons expliqué quels étaient les problèmes, nous avons détaillé le contenu des travaux de la « banane »… Je pense que les conseillers nationaux étaient enchantés de la qualité de ce port et ravis de le voir fini.

Aujourd’hui, quelles sont les principales difficultés qu’il reste à lever sur ce port de Cala del Forte ?

Les deux difficultés majeures que nous avons rencontrées sont ces épisodes climatiques qui nous ont conduit à construire cette « banane », et l’épidémie de Covid-19. Lorsque nous avons démarré ce port, nous sommes tombés dans une période internationale très compliquée. Nous avons eu deux ans de Covid pendant lesquels personne ne pouvait voyager pour venir voir le port et se rendre compte de ses infrastructures. Au début de l’année 2022, on a pensé que le Covid c’était de l’histoire ancienne. Et puis, la Russie a décidé d’envahir l’Ukraine. Tout cela a créé un contexte compliqué.

La guerre en Ukraine a eu quel impact ?

Avant l’invasion de l’Ukraine, nous étions sur le point de signer trois gros contrats pour des bateaux de grande taille. Mais avec la guerre entre la Russie et l’Ukraine, ces contrats ont disparu.

Malgré tout, vous êtes optimiste ?

Ce qui est important c’est que, techniquement, le port de Cala del Forte est superbe. Il fonctionne très bien. Les clients sont ravis. Tous les commerces sont heureux de la fréquentation qu’ils ont eue. Donc je n’ai aucun doute : ce port sera un énorme succès.

Quel regard portez-vous sur le port de Nice, et sur la municipalité, qui souhaitent viser le yachting de luxe, comme l’ont expliqué Olivier Bettati, le responsable de la « mission port », et le maire Horizons de Nice, Christian Estrosi ?

Le repositionnement du port de Nice qui va chercher à viser le yachting de luxe est une très bonne chose. Nice a raison. Monaco, Nice, Saint Tropez, Cannes, Antibes… On a tendance à croire que nous sommes des ports concurrents. Personnellement, je fais partie de ceux qui pensent que nous ne sommes pas des concurrents. Les concurrents sont les régions, ou les zones, dans lesquelles les bateaux décident d’aller pour une saison en particulier. La Côte d’Azur est concurrente avec les Baléares, la Sardaigne, la Grèce, la Croatie… Une fois qu’un bateau a choisi une destination, tant mieux s’il y a plus de ports qui sont dédiés au grand luxe. Car cela signifie que nous attirerons davantage de bateaux de grand luxe dans cette région. Si chacun fait son travail correctement, on aura tous le pourcentage de marché que l’on doit avoir.

« Avant l’invasion de l’Ukraine, nous étions sur le point de signer trois gros contrats pour des bateaux de grande taille. Mais avec la guerre entre la Russie et l’Ukraine, ces contrats ont disparu »

Suite au repositionnement du port de Nice, il est envisagé que des navettes maritimes privées assurent le trajet “port de l’aéroport de Nice – port de Nice” : c’est un atout supplémentaire, car Nice est plus proche de l’aéroport que Vintimille ?

Cela fait pas mal de temps que le projet de navette maritime entre l’aéroport de Nice et le port de Nice est étudié. Je ne suis pas sûr que cette navette maritime puisse fonctionner sans une subvention des pouvoirs publics. Mais il ne faut pas se décourager. Il faut continuer à explorer cette piste. D’ailleurs, il y a aussi la question de la navette maritime pour relier Nice à Monaco, et ainsi acheminer les salariés de la principauté. Cela existe à Toulon, mais aussi dans les pays du nord. Et ces navettes fonctionnent également pendant la période hivernale.

L’année 2023 sera marquée par la fin des travaux de l’ouvrage de protection côtier, et donc par la mise à disposition d’un port totalement opérationnel : avec un tel outil, quels objectifs souhaitez-vous atteindre ?

Nous avons préparé nos budgets et nous espérons les atteindre dès 2023, avec l’aide apportée par cet ouvrage de protection côtier. Mais je ne peux pas communiquer de chiffres.

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Monaco Hebdo