Le président de la chambre immobilière, Michel Dotta, décrypte les grandes lignes du marché immobilier monégasque en 2017, et évoque les premières tendances pour 2018. Il tire aussi la sonnette d’alarme (1). Interview.
L’Institut Monégasque de la Statistique et des Études Économiques (Imsee) publie désormais chaque année son observatoire de l’immobilier : que pensez-vous de cet outil ?
On était demandeur de cette étude depuis plusieurs années. Désormais, on l’attend chaque année. Cette étude est primordiale, car on a besoin de savoir où on en est. Elle permet de donner des tendances. Même si, en Principauté, les chiffres sont tellement petits, qu’il ne faut pas les interpréter à la lettre. Il faut rester modéré dans l’interprétation des chiffres. Car, à Monaco, nous n’avons pas un échantillon suffisamment large pour avoir des certitudes.
Vraiment ?
A Monaco, on a toujours voulu publier un indice des prix monégasques. Mais c’est impossible, car cela nécessite un échantillon d’un millier de personnes au minimum dépendant de la population totale.
D’autres outils seraient nécessaires ?
Je suis très surpris qu’à Monaco, on n’ait pas un observatoire des loyers fiable. Cela demande une certaine coopération, mais c’est important. On parle de cet observatoire des loyers depuis des années. C’est un véritable serpent de mer.
Ce qu’il manque à Monaco pour créer cet observatoire des loyers ?
C’est une question de volonté politique. Il suffit de mettre les moyens, et ils ne sont pas énormes à mettre en œuvre. On a bien réussi à créer un observatoire de l’immobilier pour la vente, alors pourquoi pas un observatoire pour la location ? Surtout que 99,9 % des pays dans le monde possèdent ce genre d’observatoire.
« On a bien réussi à créer un observatoire de l’immobilier pour la vente, alors pourquoi pas un observatoire pour la location ? »
Dans l’ancien, les ventes ont beaucoup baissé en 2017 ?
Le volume des reventes a baissé. Il est comparable à celui de 2013-2014. Et si on le compare au chiffre d’affaires de 2011, il a doublé, passant de 980,5 millions d’euros à 1,8 milliard d’euros. De plus, il faut rappeler qu’il y a eu un phénomène d’exagération du marché en 2015 et 2016. Aujourd’hui, le marché immobilier monégasque est entré dans une phase de consolidation. On revient dans la normalité, et c’est plus sain. Ça me convient très bien.
Pourquoi ?
Parce qu’un bon marché, c’est un marché d’investisseurs. Ce n’est pas un marché de spéculateurs. Je n’aime pas le marché spéculatif, parce qu’il est dangereux.
Pourquoi 2015 et 2016 ont été des années exceptionnelles ?
Parce que les banques centrales ont mis à disposition des banques de très importants flux de liquidités. Du coup, les banques ont pu proposer des crédits avec des taux très bas. Et les gens ont acheté à crédit.
L’amorce du retour à la “normalité” pour ce marché monégasque remonte à quand ?
À 2017. D’ailleurs, on voit bien que ce sont les studios, les deux et trois pièces qui ont été le type de biens les plus vendus en 2017 : sur 406 ventes dans l’ancien, il y a eu 121 studios, 107 deux pièces et 100 trois pièces. Les 4 pièces, les 5 pièces et plus, mais aussi les villas, sont beaucoup plus en retrait en nombre de ventes pour l’année 2017.
Et dans le secteur du neuf ?
Si on prend un peu de recul, on s’aperçoit qu’il y a beaucoup de travaux, mais finalement peu d’appartements à la vente. En 2015, il y a eu 38 appartements neufs vendus, puis 33 en 2016 et 50 en 2017. On est donc très loin des niveaux enregistrés dans le quartier de Fontvieille, entre 1985 et 1990, où on avait alors 400 ou 500 appartements à vendre dans le secteur du neuf. Je note aussi que ce sont des investisseurs qui ont majoritairement acheté.
Il y a aussi eu des programmes neufs exceptionnels à la tour Odéon et à la Petite Afrique, dans le carré d’or ?
Oui, mais on était sur des appartements à 20 ou 30 millions d’euros l’unité. C’est un autre monde.
Quel est le profil des clients ?
Leur profil a changé. Désormais, la clientèle est beaucoup moins russophone. Elle est beaucoup plus centrée sur l’Europe. Avec des pays comme l’Italie, les anglo-saxons, Belgique, Hollande, Suisse, et un peu la Scandinavie. Finalement, il s’agit de la clientèle habituelle de Monaco, à l’exception, et c’est une petite nouveauté, de la présence de Turcs.
« La clientèle est beaucoup moins russophone. Elle est beaucoup plus centrée sur l’Europe. […] Finalement, il s’agit de la clientèle habituelle de Monaco, à l’exception, et c’est une petite nouveauté, de la présence de Turcs »
Et la clientèle asiatique ?
C’est zéro, ça n’existe pas. La clientèle asiatique n’est pas présente à Monaco.
Comment évolue la demande ?
Aujourd’hui, la demande est toujours supérieure à l’offre. Et le problème est toujours le même : les produits proposés à la vente ne correspondent pas à ce que cherchent les acheteurs potentiels. Les appartements, et même les immeubles, ne correspondent pas toujours au prix affiché.
Qu’est-ce qu’il manque, en termes de prestations, à ces appartements ?
Il y aurait quelques efforts à faire. Le gouvernement a fait des efforts, puisqu’on a obtenu une hauteur de plafond à 3 mètres au lieu de 2,70 mètres. On a aussi réclamé la construction de halls d’entrée de qualité, plus majestueux. On a d’ailleurs demandé à ce que ces halls soient exclus du volume de construction des promoteurs.
Le type d’appartements qui manque le plus ?
Des appartement de 180 à 220 m2. On manque de beaux 200 m2, avec un grand séjour et trois chambres. Ce serait l’idéal.
Des ventes en baisses, cela aura un impact sur les finances de l’Etat ?
En 2017, le chiffre d’affaires a baissé, puisqu’il est passé de 2,2 à 1,8 milliard d’euros. Donc, mécaniquement, les finances de l’Etat monégasque seront impactées. En revanche, le prix moyen au m2 s’est maintenu : il est situé autour de 41 000 euros/m2.
Les marchands de biens pèsent toujours sur le marché monégasque ?
Je m’interroge. Pourquoi leur avoir donné cette facilité fiscale, avec un enregistrement réduit, sans retour de TVA pour l’Etat ? De plus, cette profession n’est pas réglementée comme elle devrait l’être. Du coup, aujourd’hui et plus que jamais, les marchands de biens sont un vrai problème.
« Les marchands de biens achètent un appartement 100 pour le remettre en vente, trois jours plus tard, à 150. Le tout sans avoir fait de travaux, et sans avoir apporté aucune amélioration »
Avec les marchands de biens, la logique est toujours la même ?
Oui. Les marchands de biens achètent un appartement 100 pour le remettre en vente, trois jours plus tard, à 150. Le tout sans avoir fait de travaux, et sans avoir apporté aucune amélioration. Ça ne va pas. Je veux des gens qui investissent à Monaco. Je ne veux pas de gens qui spéculent. Or, investir dans l’immobilier, c’est entre 7 et 10 ans.
Que faire ?
Tout ça va à contresens de ce qu’on recherche à Monaco. Il faudrait appliquer des frais pleins et entiers pour les marchands de biens. Car aujourd’hui, entre les frais de notaire et de transcription, un marchand de biens ne paie que 2,5 % au lieu de 6 %. De plus, les marchands de biens ne paient pas de TVA. Ils ne paient la TVA que sur les travaux. Mais s’ils n’en font pas ? Et même s’ils font des travaux, les travaux ne représentent, la plupart du temps, que 5 % du prix de l’appartement.
« Aujourd’hui, le marché immobilier monégasque est entré dans une phase de consolidation. On revient dans la normalité, et c’est plus sain »
Les marchands de biens sont vraiment un problème ?
Oui, car ils peuvent faire peser un risque de bulle immobilière sur le marché monégasque. Au lieu de « j’achète, je garde et je loue », ils sont dans le « j’achète, je vends, j’achète, je vends ».
Dans Monaco Hebdo n° 1048, propriétaires et locataires se sont encore déchirés au sujet du secteur protégé : pourquoi ce dossier n’avance pas ?
C’est encore un serpent de mer. Il est dommage qu’on ne recherche pas des solutions raisonnables. Il y a quelques années, une aide sur les loyers avait été proposée aux propriétaires. Cela semblait être une possibilité intéressante à étudier sur l’ensemble de ce parc immobilier. La conséquence logique, c’est que des propriétaires ne font les travaux qu’à minima. Ils n’ont pas le plaisir de faire quelque chose de bien. Résultat, personne n’est content. C’est à l’Etat de résoudre ce problème.
2018 a bien démarré ?
On n’est plus sur les tendances de 2015 et de 2016. Mais, pour le moment, on reste sur celle de 2017. Avec un petit bémol pour le secteur locatif, qui n’est plus aussi brillant qu’auparavant.
Pourquoi ?
Le délai d’écoulement est plus long qu’avant. Il n’y a pas eu de baisse des loyers, donc le marché s’est réajusté, avec des délais plus longs pour parvenir à louer un appartement. Avant, c’était du flux tendu. Dès qu’un appartement était affiché, il était très rapidement loué. Mais depuis l’été 2017, la tendance s’est renversée, avec des appartements plus difficiles à louer.
Que s’est-il passé ?
La hausse des loyers a été forte et, à un moment donné, les gens ne peuvent plus payer. Il y a des limites à tout.
