Les prix à Monaco quartier par quartier

Comme chaque année, Monaco Hebdo réalise un grand tour d’horizon des prix de l’immobilier en principauté, quartier par quartier. Avec en toile de fond, le rôle des sociétés offshore, qui est très critiqué.

Un projet de loi sera déposé avant la fin de l’année sur les droits de mutation et le contrôle des sociétés offshore propriétaires d’immeubles à Monaco. Objectif?: corriger les pertes de recettes sur les droits de mutations. Des pertes qui viennent de ce que, parfois, des mutations ne sont pas imposées parce que réalisées par ces sociétés offshore. Comme les frais d’enregistrement à Monaco sont plus élevés que dans leur pays d’origine, cela peut aussi freiner le nombre de mutations. Au final, Monaco est pénalisé. » C’est le ministre d’Etat, Michel Roger, qui a officiellement ouvert les hostilités, en juillet dernier, contre les sociétés offshore dans une interview accordée à Monaco Hebdo. Mais en réalisant cette enquête, les experts interrogés se plaignent tous, et depuis longtemps, de ces sociétés qui seraient aujourd’hui propriétaire d’un grand nombre d’appartements en principauté. Bien sûr, impossible de savoir combien. Ce qui n’empêche pas quelques professionnels de l’immobilier de faire des estimations?: « Aujourd’hui, environ 40 à 45 % des appartements du marché passent par des sociétés offshore. Ce qui est énorme », explique un professionnel de l’immobilier qui préfère rester anonyme.

« Légales »

Pourtant, ce n’est pas un phénomène nouveau. « Les sociétés offshore ont toujours existé. Mais on en voit de plus en plus depuis début 2000. Avec une accélération à partir de 2005. Mais ces sociétés sont tout à fait légales. Au fond, il s’agit d’une sorte de niche fiscale dans laquelle certains se sont tout simplement engouffrés », explique Anne-Marie Monaco, qui gère l’agence Westrope depuis 1980. En fait, le système est simple. Lorsqu’on achète un appartement à Monaco, il faut payer des droits de mutation, qui sont de 9 % du prix de vente. C’est-à-dire 6,5 % de frais d’enregistrement, 1 % de frais de transcription et 1,5 % de frais de notaire. Quand une société offshore achète un appartement, elle paie ces 9 %. Mais ensuite, lorsque cette société décide de revendre cet appartement, plus question de payer à nouveau ces droits de mutation. « En fait, le vendeur cède à l’acheteur de l’appartement les parts de la société offshore », explique l’administrateur délégué d’Agedi, Massimiliano Ibba. Résultat, l’Etat n’encaisse pas un centime sur cette transaction. Or, avec des ventes qui atteignent souvent plusieurs millions d’euros, voire plusieurs dizaines de millions, le manque à gagner est énorme. Ce qui explique la réaction de Michel Roger cet été.

« Inquiétudes »

Un problème qui vient s’ajouter à la crise mondiale qui touche aussi l’immobilier monégasque. Depuis notre dernière enquête, en juillet 2009, le président de la chambre des agents immobiliers de Monaco, Michel Dotta, estime que « les prix affichés ont baissé de 10 à 15 % » en moyenne. Avant d’ajouter?: « Le nombre de transactions est passé de 424 en 2007, à 370 en 2008, à 205 en 2009. En 2010, si on arrive à 200 appartements vendus, ça sera bien. En fait, il y a eu un décrochage au second semestre 2008. Mais il faut dire qu’on était sur un rythme très élevé, avec plus de 100 appartements vendus par trimestre. » D’après les infos communiquées par Monaco en chiffres, en 2005, le chiffre d’affaires était de 440 millions, 599 millions en 2006, 854 millions en 2007 et 934 millions en 2008. Avant de s’effondrer à 429 millions en 2009. « Pour 2010, on devrait atteindre 350 millions de chiffre d’affaires, reprend Michel Dotta. Mais à Monaco, il y a toujours le risque qu’avec 2 ventes d’appartements exceptionnels, on fausse le chiffre d’affaires final. » En attendant, l’inquiétude continue de monter chez les agents immobiliers monégasques qui ne voient pas vraiment d’amélioration par rapport à l’été 2009. « La demande est faible, il y a peu de clients, raconte Jean-Yves Lorenzi, patron de Roc Agency. Car avant d’investir, les gens se posent beaucoup de questions. Mais comme les prix n’augmentent plus, ils préfèrent attendre. En espérant que les prix vont baisser encore. Même s’ils savent qu’en dessous d’un certain chiffre, les propriétaires refuseront de vendre. » Un avis partagé par Anne-Marie Monaco?: « En fait, on manque de visibilité. Ce qui provoque beaucoup d’inquiétude. »

Baisses

Pourtant, les choses ont bougé depuis l’été 2009. Ce que confirme Massimiliano Ibba?: « Si on prend les prix réels de vente des appartements, on constate une baisse de 10 % environ. Voire 15 à 20 % dans certains cas. Au fond, la nouveauté, c’est qu’aujourd’hui, il y a beaucoup plus de propriétaires qui acceptent de négocier. Même si certains restent fermes. » Rien d’exceptionnel à espérer bien sûr. Mais désormais, la marge de négociation existe vraiment pour l’acheteur. Ce qui n’empêche pas certains de tenter des gros coups, en faisant une offre qui correspond à la moitié du prix de vente?! « Il ne faut pas rêver non plus, souligne Jean-Yves Lorenzi. A 50 % du prix demandé, les propriétaires ne vendront pas. » A 50 % peut-être pas, mais beaucoup d’agents reconnaissent que faire une proposition raisonnablement à la baisse, c’est-à-dire autour de -10 à -15 %, c’est une bonne idée. Alors que d’autres avouent aussi être parfois obligés d’accepter des baisses sur la marge que prend l’agence sur chaque vente. « La période est délicate. Donc tout le monde doit faire un effort », explique un agent.

Effort

L’Etat aussi va faire un effort. En acceptant de baisser les frais de mutation pour rendre les transactions monégasques plus attractives. Une décision saluée par l’ensemble des agents immobiliers que Monaco Hebdo a pu rencontrer. « C’est un levier qu’il faut actionner, explique l’un d’entre eux. Ce ne sera sûrement pas suffisant pour sortir de la crise dans laquelle on est plongée. Mais ça va dans le bon sens. » Même position chez Michel Dotta qui estime que « parce que ça coûte trop cher, les gens font appel à des sociétés offshore. Du coup, il faut se poser la question. Car la politique du gouvernement, c’est de miser sur des gens qui viennent s’installer à Monaco avec leur famille, tout en développant sur place leur entreprise. La confidentialité, c’est une bonne chose. Mais passer entre les taxes fixées par l’Etat, c’est autre chose. Voilà pourquoi je pense qu’il faut qu’il y ait des légères taxes, mais pas un impôt. Du coup, je suis très favorable à une baisse des droits de mutation. » Car même si cette baisse peut sembler symbolique, elle peut dans certains cas débloquer des situations bien verrouillées, comme l’explique Massimiliano Ibba?: « Les droits de mutation bloquent parfois certaines ventes. Surtout quand on voit des ventes échouer parce que le propriétaire refuse de baisser son prix de 3 %?! Donc, pour l’acheteur, c’est pareil?: 9 % de droits de mutation, ça peut le pousser à renoncer. »

Une certitude, personne n’est vraiment optimiste pour 2011. Ibba encore?: « Pour l’année prochaine, je ne crois pas à une hausse des prix, qui devraient rester stables. Mais il n’y aura pas de baisse non plus. » Chez Miells & Partners, si on préfère rester prudent, Elodie Blanc-Sardi est claire?: « Je ne crois pas qu’il faut espérer retrouver en 2011 les années fastes où tout se vendait qu’on a connues en 2007 et 2008. Mais si par reprise on entend des acheteurs qui continuent d’investir, là j’y crois. D’ailleurs, le marché est moins verrouillé qu’en 2009. » Rendez-vous l’année prochaine.

LARVOTTO

Les prix n’augmentent plus

Paysage inchangé du côté du Larvotto, où le nombre d’appartements à la vente est assez faible. Logique, dans la mesure où ce quartier créé dans les années 60 est surtout composé d’immeubles récents qui appartiennent à la famille Pastor. Notamment sur le bord de mer où l’essentiel est réservé à la location. Mais il reste toujours quelques adresses prestigieuses, comme La Réserve, le Parc Saint Roman, le Monte-Carlo Sun ou le 21 Princesse Grace, où il est possible d’acheter. Même s’il faut accepter d’y mettre le prix. 30?000 à 50?000 euros le m2, selon nos estimations. Voire plus, dans le cas d’appartements exceptionnels, que nous avons décidé d’exclure de nos chiffres. Exemple?: actuellement, un 4 pièces de 200 m² au 10^ème étage de La Réserve est en vente. Le prix?: 18,5 millions d’euros, soit 92?500 euros le m2?! Moins cher, on peut miser sur le Parc Saint Roman, ou un 2 pièces de 70 m² au 1^er étage est affiché à 2,5 millions, soit plus de 35?000 euros le m2.

Négociable

En tout cas, dans ce quartier, « les prix n’augmentent plus », d’après Claude Bollati, qui a débuté dans l’immobilier monégasque en 1978 et qui est aujourd’hui administrateur de l’agence Bollati Immobilier. Une bonne nouvelle pour ceux qui sont tentés par une jolie vue sur la mer et un accès direct à la plage. « Au Larvotto, je pense qu’on négocie globalement jusqu’à 40?000 euros le m2 environ. Sauf sur des appartements quasi-parfaits, en étage élevés, avec une belle vue sur la mer… Ce qui est rare », estime l’administrateur délégué d’Agedi, Massimiliano Ibba.

A noter que les prix les plus bas sont à rechercher du côté de la voie rapide. Car le bruit et l’absence de vue sur la mer ne permettent pas aux propriétaires de réclamer des tarifs très élevés. On peut aussi miser sur le boulevard d’Italie. Un secteur dans lequel on trouve un 3 pièces de 97 m², avec une terrasse de 30 m², au 5^ème étage du Palais Atlantis, avec une vue dégagée et un aperçu sur la mer à 3,2 millions.  «Mais il est négociable à 2,8 millions », indique un agent. Au 17^ème étage de l’Annonciade, un studio de 47 m² est proposé à 1,3 million d’euros, soit un peu moins de 28?000 euros le m2. Encore moins cher, au rez-de-chaussée du Santa Monica, un 2 pièces de 70 m² est à 1,7 million. Ce qui place le prix du m² à 25?000 euros.

Monte-Carlo

La valeur refuge

Avec la crise, ceux qui s’inquiétaient pour Monte-Carlo ont eu tort. Car même si le nombre de ventes a baissé, ce quartier attire toujours autant de clients potentiels. « Monte-Carlo séduit toujours. Surtout en temps de crise, les investisseurs misent sur les valeurs sûres. Car ils veulent limiter les risques au maximum. Ce qui explique qu’ils cherchent surtout à acheter dans le carré d’or », indique l’administrateur délégué d’Agedi, Massimiliano Ibba. « On a vendu un appartement de 250 m² un peu plus de 80?000 euros le m2 », raconte Elodie Blanc-Sardi directrice commerciale chez Miells & Partners. Prix de l’appartement?: 20 millions d’euros. « Au fond, aujourd’hui, c’est plus facile de vendre un 400 m² qu’un 100 m². D’ailleurs, sur les bons produits, il n’y a pas eu de baisse de prix. Ils ont même un peu augmenté », ajoute Elodie Blanc-Sardi. Résultat, alors que les prix maximums constatés lors de nos dernières enquêtes étaient entre 30?000 et 45?000 euros le m², cette fois, on monte jusqu’à 50?000 euros le m². Ce qui démontre que ce quartier construit en 1866 est devenu au fil du temps une véritable « valeur refuge » comme l’explique un agent immobilier. Surtout la zone du carré d’or, un secteur situé autour de la place du casino et où les prix restent hermétiques à la crise.

Monte-Carlo résiste

« Dans le secteur de Monte-Carlo, on peut atteindre plus de 50?000 euros le m² dans des immeubles précis, en étage élevé et avec de belles prestations. Comme au Mirabeau, au Métropole ou au Sun Tower par exemple », confirme le président de la chambre des agents immobiliers de Monaco, Michel Dotta. Exemple?: un 2 pièces de près de 110 m² au 9^ème étage du Park Palace est affiché à 5,5 millions le m², c’est-à-dire 50?000 euros le m². Mais parfois, les prix explosent. Notamment au Mirabeau. Dans cet immeuble assez recherché, un 3 pièces de 165 m² au 15^ème étage est proposé à 14,5 millions, soit 88?000 euros le m² !

En fait, pour trouver des prix plus bas, il faut bien sûr s’éloigner du carré d’or. Et aller du côté du boulevard des moulins. Avec de jolis immeubles bourgeois, comme le Victoria ou le Windsor, par exemple. Bien sûr, il faut oublier la vue sur la mer. Et accepter le bruit de la circulation sur le boulevard des moulins. On peut aussi miser sur l’avenue de Grande-Bretagne où un 3 pièces de 65 m², à rénover entièrement, est à 1,2 million, soit environ 18?000 euros/m².

Une certitude, alors qu’en décembre 2007 on pouvait espérer trouver des appartements à 15?000 euros/m2, inutile de chercher. Aujourd’hui, d’après nos estimations, il faut au minimum prévoir 3?000 euros de plus. Ce qui confirme que, malgré la crise, Monte-Carlo résiste toujours.

La condamine

Le Grand Prix ne cartonne plus

« A la Condamine, tout ce qui est près du port, sur le boulevard Albert I^er, atteint des prix élevés. Mais ailleurs, on est entre 15?000 et 20?000 euros », juge le président de la chambre des agents immobiliers de Monaco, Michel Dotta. Si certains immeubles offrent une jolie vue sur le port et sur la grille de départ du Grand Prix de Monaco, notamment le Shangri-La, Les Caravelles, l’Ermanno Palace ou l’Héraclès, la F1 n’est plus un atout pour les agents immobiliers. Ce que confirme Elodie Blanc-Sardi, directrice commerciale chez Miells & Partners?: « Depuis 2008, le Grand Prix n’est plus un argument suffisant pour acheter un appartement sur le port. D’ailleurs, les terrasses sont moins louées. » Avant d’ajouter?: « C’est un quartier un peu moins demandé. Peut-être parce que c’est assez bruyant. Avec notamment beaucoup de manifestations sur le port, toute l’année. » Même analyse chez Agedi?: « En 2010, on n’a eu qu’une seule demande d’un fan de F1 qui cherchait un appartement sur la Condamine avec une vue sur le circuit. Pour les immeubles sur le boulevard Albert 1^er, comme le Shangri-La, le Hermano Palace ou les Caravelles, les prix restent stables. Mais le reste, non », raconte Massimiliano Ibba. Exemple?: un 3 pièces de 170 m² au 8^ème étage des Caravelles est à vendre pour 7,2 millions d’euros, soit 42?000 euros le m2.

Crise

Pour trouver moins cher, il faut chercher du côté de la rue Grimaldi où les prix au m² étaient entre 15?000 et 20?000 euros en 2007. Aujourd’hui, ils sont entre 15?000 et 25?000 euros. « Au Beverly Palace et au Soleil d’or, on est dans le haut de la Condamine, rappelle l’administrateur de Bollati Immobilier, Claude Bollati. Et on trouve des appartements qui se négocient à partir de 15?000 euros le m2. » D’ailleurs, cet agent rappelle que la crise n’épargne pas ce quartier de Monaco, en prenant un exemple concret?: « Au 11^ème et avant dernier étage du Soleil d’or, un 3 pièces de 167 m² est proposé à 4,6 millions depuis 1 an. Soit 28?000 euros le m2. Et ça ne se vend pas. D’ailleurs, on a eu des visites. Mais aucune proposition. » Encore moins cher, au Beverly Palace, un 3 pièces de 140 m² au 1^er étage est affiché à 3 millions d’euros, soit un peu plus de 21?000 euros/m². « Et à 20?000 euros le m2, il est vendu?! », affirme un agent qui estime qu’en négociant, on peut arriver à trouver des appartements sans vue et parfois avec quelques travaux à faire pour 13?000 euros le m2.

Fontvieille

Légère hausse

« A Fontvieille, aussi bizarre que ça puisse paraître, en prix demandé, on a enregistré, une légère hausse », explique le président de la chambre des agents immobiliers de Monaco, Michel Dotta. Si ce quartier a eu quelques difficultés à séduire les clients, aujourd’hui il semble s’être définitivement imposé. Il faut dire que c’est un secteur très plat, avec une zone résidentielle mais aussi des bureaux et un centre commercial assez complet. Bref, de sérieux atouts capables d’attirer une clientèle plutôt active. « C’est un quartier qui marche toujours bien. Car on trouve des appartements en très bon état, proches de la mer. Pour ceux qui ont un bateau, c’est pratique. D’ailleurs, c’est une clientèle assez jeune qui est attirée par Fontvieille », indique Elodie Blanc-Sardi, directrice commerciale chez Miells & Partners. Ce qui fait peut-être de ce quartier le second secteur de la principauté le plus demandé, malgré quelques nuisances sonores, avec les industries installées sur place et l’héliport bien sûr?: « Au fond, l’héliport ne fait pas plus de bruit que la circulation en centre-ville. Mais le centre, avec le carré d’or, reste le plus demandé, surtout pour une clientèle de 50 ans et plus », estime Blanc-Sardi.

15 % de baisse

En tout cas, un an après notre dernière enquête, les prix maxi sont passés de 35?000 à 45?000 euros. Alors que bien sûr, comme dans chaque quartier de Monaco, des appartements exceptionnels dépassent nos estimations. Notamment dans des immeubles de très grand luxe. Comme au Seaside Plaza, aux Terrasses du port ou au Grand Large où les prix explosent. Sans oublier à l’Eden Star, ou un 3 pièces de 160 m² au 6^ème étage est proposé à 8,5 millions d’euros, soit 53?000 euros le m2. Alors qu’au 7^ème étage du Seaside Plaza, un 3 pièces de 177 m² est à la vente pour 5,8 millions d’euros, c’est-à-dire plus de 32?000 euros le m2. Ce qui n’empêche pas d’essayer de négocier?: « Si Fontvieille plaît, ce sont surtout quelques immeubles bien précis qui sont recherchés. Notamment le Grand Large où on a vendu un appartement. Mais le prix de départ a été revu à la baisse, à -15 % », raconte l’administrateur délégué d’Agedi, Massimiliano Ibba.

Ce qui n’empêche pas de trouver des prix beaucoup plus bas que dans ces immeubles très luxueux. D’ailleurs, au Donatello, un immeuble situé sur l’avenue des Papalins, un 2 pièces de près de 80 m² affiché à 1,8 million, a finalement été vendu 1,5 million. Ce qui a fait passer son prix au m² de 23?000 euros à un peu plus de 19?000 euros. On peut aussi chercher du côté de la place des oliviers. Ou bien décider de miser sur des immeubles plus anciens, comme le Titien, le Botticelli ou le Raphaël par exemple. Mais il faudra de toute façon accepter de dépenser autour de 20?000 euros le m2 pour devenir propriétaire à Fontvieille.

Monaco Ville

Toujours stable

« Dans toute la périphérie du rocher, on atteint des pics. Notamment les remparts ou l’avenue Saint Martin, où on dépasse 30?000 euros le m2. Avec parfois des prix qui atteignent facilement 50?000 ou 60?000 euros le m2 pour des appartements avec une vue qui ne sera jamais bouchée. Il y a aussi la place du palais, même si, pour l’instant, l’annonce du mariage en juillet n’a pas encore eu d’impact sur les ventes. » C’est Jean-Yves Lorenzi qui parle. Le patron de Roc Agency est le grand spécialiste de l’immobilier pour le quartier de Monaco-Ville qu’il connaît par coeur. Mais il reconnaît que la période est difficile. Et pas seulement à cause de la crise?: « Le rocher plaît toujours. Mais avec la crise et les travaux, on a eu la double peine. Bref, avec ces travaux, on est sinistré depuis des années. Avec des rues pleine de tranchées. Et des itinéraires qui changent au fil du temps pour contourner les marteaux piqueurs?! Autant dire que celui qui vient sur le rocher pour découvrir un lieu authentique, comme un vieux village, risque d’être surpris. Heureusement, la fin des travaux approche. » En tout cas, depuis 1 an, les prix restent stables.

Calme

Mais le gros problème à Monaco Ville, c’est le manque de parking. Comme le parking de la Visitation est souvent complet, il reste celui des pêcheurs. De plus, environ 70 % des immeubles n’ont pas d’ascenseurs. Car beaucoup ont 300 ou 400 ans, avec l’impossibilité d’installer des cages d’ascenseurs. Ensuite, sauf exceptions, il n’y a souvent pas de concierge. De plus, il y a aussi les inconvénients des vieilles maisons?: humidité, planchers parfois à refaire… Enfin, difficile de trouver 150 m² sur un seul niveau, car les immeubles ne sont pas larges. Du coup, il faut accepter de se rabattre sur un appartement sur 3 niveaux de 50 m². Car difficile de trouver des niveaux de plus de 70 m². Ce qui ne plaît pas à ceux qui n’aiment pas les escaliers. Ou aux personnes âgées. « Mais ceux qui recherchent un appartement à Monaco Ville aiment ce quartier parce qu’il a une âme », rappelle Jean-Yves Lorenzi. Ce qui a un prix bien sûr. Compter au minimum de 12?000 à 25?000 euros pour la zone qui est à l’intérieur des remparts, c’est-à-dire sans vue. Comme, par exemple, la rue Basse ou la rue Comte Félix de Gastaldi. Avec quelques nuisances, comme le bruit, avec pas mal de touristes presque toute l’année. Et les restaurants aussi. En revanche, la nuit, c’est un quartier très calme. Exemple?: un appartement de 85 m² est proposé à 1,4 million, soit environ 16?000 euros le m2. Lorenzi encore?: « Ce que les gens recherchent en priorité sur le rocher, c’est la luminosité. Même sans vue. Au fond, l’ensoleillement, c’est souvent décisif. »

Moneghetti, Jardin exotique

« C’est l’immobilisme »