ZAC Saint Antoine
Il était une fois dans l’ouest… de Monaco
En attendant de pouvoir s’étendre à nouveau sur la mer avec l’extension tant attendue de Fontvieille, la Principauté inaugurera le quartier Saint Antoine, situé sur la commune de Cap-d’Ail, d’ici fin 2012.
A l’ouest de Monaco ou à l’est de Cap-d’Ail. La localisation de la zone d’aménagement concerté (ZAC) Saint Antoine, quartier franco-monégasque dont la livraison est prévue fin 2012 et les premiers locataires attendus début 2013, diffère selon les interlocuteurs. Ce vaste chantier qui s’étend sur deux hectares environ, pensé dès 1995, décidé en 1999, et revu en 2002, est sorti de terre à partir de 2007. Il est aujourd’hui entré dans sa phase de finition. Cinq ans plus tard, l’endroit n’a plus rien à voir avec la friche peuplée des restes d’une usine à gaz désaffectée et d’un stade bouliste désuet. En lieu et place s’y élèvent des bâtiments à l’architecture assez classique et écolo, où s’entremêleront bientôt équipements publics et privés. « L’objet de la ZAC, c’était de valoriser un foncier qui ne l’était pas du tout. La création d’un quartier était une nécessité car le site méritait d’être dans la continuité de la ville », affirme Anne Villard, qui dirige la maîtrise d’ouvrage pour le groupe Cirmad Grand Sud, aménageur du chantier. « C’est le plus gros projet en termes d’ampleur et de complexité pour la société Cirmad Grand Sud. La ZAC Saint Antoine peut devenir une référence d’opération multi-produits en ZAC. Le fait de réaliser des équipements à la fois publics et privés imbriqués entre eux a donné lieu à une problématique complexe en termes de développement immobilier. A ce titre, la ZAC Saint Antoine peut être un modèle en terme de savoir-faire », poursuit-elle. Même son de cloche chez Patrick Siaud, directeur du chantier pour GFC Construction?: « La ZAC Saint Antoine est un exemple de réussite d’un montage complexe. »
Le chantier n’aura pas été sans difficulté au vu de la topologie du terrain, en flanc de colline. De larges soutènements ont été nécessaires pour descendre les niveaux de terrassement. Le site a également fait l’objet d’une dépollution durant plus d’un an. « La dépollution du site a été une phase contraignante imposée par le durcissement de la réglementation française et européenne. Cela a entraîné des surcoûts importants », confie Patrick Siaud. L’environnement est un maître mot de l’opération. L’ensemble des toitures est traité en cinquième façade paysagée. Autrement dit, tous les toits, y compris celui du stade bouliste, sont couverts de verdure. Près de 8?300 m2 de plantes méditerranéennes ont été importées d’Alicante et de Florence. La pierre provient, elle, d’Egypte. Quant aux logements domaniaux, ils sont certifiés par le label Habitat et Environnement. « Ce ne sont pas des bâtiments aux normes Haute Qualité Environnementale car elles n’existaient pas au moment où le projet a été monté. Les évolutions vont très vite dans ce domaine-là. Cependant, le label Habitat et Environnement assure un bon niveau de performance écologique aux logements construits », commente le directeur du chantier pour GFC Construction.
Incertitude sur la maison de retraite Que trouvera-t-on donc dans cette ZAC Saint Antoine qui coûtera au total entre 170 et 180 millions d’euros?? Côté monégasque, 54 logements, qui auront des fonctionnaires français de l’administration pour futurs locataires, seront livrés. Un gymnase, un parking de 825 places géré par Monaco Parkings (683 pour les voitures, 32 pour les bus, 47 pour les camping-cars et 63 pour les poids lourds) ainsi que 6?500 m2 de locaux (activités et commerces) le seront également. Les occupants des locaux d’activités n’ont pas encore été choisis à une exception près?: le Club alpin monégasque. L’association sportive aménagera son local en club d’escalade. Quant au stade bouliste Rainier-III, il fera peau neuve juste au-dessus du bâtiment domanial dédié aux bureaux et aux locaux d’activités. Pour les habitants de Cap-d’Ail, une nouvelle école de trois classes ouvrira ses portes. La place de la Liberté retrouvera à terme une seconde jeunesse. Des liaisons piétonnes, avec ascenseur panoramique, entre le haut et le bas du quartier ont aussi été créées. Enfin, la commune se dotera de 12 nouveaux logements sociaux. L’incertitude plane sur l’établissement hébergeant des personnes âgées dépendantes (EHPAD). Aucune maison de retraite ne pourrait finalement être implantée dans la ZAC Saint Antoine. « Le Conseil Général n’a pas délivré l’autorisation à Seniors Santé de réaliser l’EHPAD. L’Etat français n’assure plus le financement de création de lits privés, et même un simple transfert de lits est extrêmement problématique vu les contraintes budgétaires sur les financements d’état. Il est devenu impossible de trouver des opérateurs capables de financer ce type de projets », développe Anne Villard. La solution se fait attendre et Monaco pourrait bien récupérer le trou béant situé au milieu de la ZAC Saint Antoine pour y construire des logements supplémentaires. « Dans ce contexte de crise, il faudrait développer un projet de substitution en lieu et place de la maison de retraite qui était prévue, mais cela devient de plus en plus complexe au fur et à mesure que le chantier avance. L’ensemble du quartier devrait être livré en fin d’année 2012, passé cette échéance, il deviendra extrêmement compliqué de construire un bâtiment au dessus de commerces en fonctionnement. Il faudrait qu’avant septembre, nous ayons pu développer un projet de substitution et le vendre. Il n’y a rien d’abouti à ce stade », précise la maître d’œuvre sur le chantier.
Désenclavement?: la voie providence?? Et puis au milieu de cette ZAC, il y a la voie de désenclavement, que l’on nomme aussi le bigoudi. Celle par laquelle tout a commencé. « Le cœur du projet, c’est la voie de désenclavement qui permettra de désenclaver le bas de Cap-d’Ail et l’ouest de Fontvieille et d’améliorer la problématique de sécurité lorsque Fontvieille est saturé à cause des tunnels. Et puis ce n’est pas banal une route s’enroulant a l’intérieur d’un bâtiment », résume Patrick Siaud. « Au sein de cette grande opération de construction, la voie de désenclavement est un véritable ouvrage de génie civil », affirme même Anne Villard. L’ouvrage de 300 mètres de long, financé par Monaco mais qui sera entretenu par Cap-d’Ail, aura pour fonction de fluidifier la circulation à l’entrée ouest de la Principauté. Gain de temps estimé entre les avenues du 3 septembre et de la plage Marquet?: 90 % par rapport à la situation actuelle. La voie est aussi saluée côté monégasque et ce, bien que la circulation aux portes de Monaco reste au centre des préoccupations. « La ZAC Saint Antoine est un beau projet, utile, ne serait-ce que par le désenclavement de Fontvieille. Il n’y a qu’un bémol sur le rond-point situé sur la partie haute de la ZAC. Les arrivées du tunnel descendant et de la basse corniche y seront également rattachées. Cela va faire beaucoup de voitures en un petit espace. Le gouvernement nous rétorque que les flux de trafic ne se formeront pas aux mêmes heures. Nous restons très dubitatifs sur ce point », note Fabrice Notari, président de l’Union des Monégasques. Pour Claude Cellario, président de l’UNAM, la ZAC Saint Antoine apparaît comme une bonne opération. « Depuis des années, Monaco cherchait à obtenir une sortie vers l’ouest de son territoire. L’opération de la ZAC Saint Antoine, programmée dans la législature 1993–1998, répondait à cette question. C’était aussi l’intérêt de la commune de Cap d’Ail dont une partie de son domaine est enclavée », dit-il. « Cette entrée ouest de Monaco, conjuguée avec la dorsale existante, devrait permettre de mieux réguler le flux de circulation des véhicules entrant par la basse corniche. Il faudra attendre entre six mois et un an pour bien connaître l’impact sur les flux de circulation en Principauté ».
Dans l’opposition, on se réjouit également. « La voie de désenclavement est, comme la dorsale, une grande réussite. Dans son ensemble, la ZAC Saint Antoine est une opération très astucieuse et bien conçue », indique Laurent Nouvion, leader de Rassemblement & Enjeux. « Je trouve cependant regrettable que l’Etat monégasque, étant donné les montants investis dans le projet, n’ait pas trouver les moyens de faire pression sur Cap-d’Ail pour que soit améliorée la sortie du tunnel de l’autoroute. C’est pourtant une priorité. Tout n’est pas traité de manière cohérente. Monaco, en tant que micro-Etat, est un puzzle. Si une pièce est défaillante, l’ensemble a du mal à fonctionner. Ce n’est pas normal qu’il faille parfois deux heures pour faire Nice-Monaco », ajoute-t-il.
L’unique voie descendante sur la moyenne corniche, à la sortie de l’autoroute, pour accéder à Monaco figure tout autant dans le viseur de Philippe Clérissi, élu indépendant, pour qui « le problème des bouchons reste entier ». « Tout ce qui peut améliorer l’accès à Monaco est positif. Les salariés qui viennent travailler en Principauté habitent de plus en plus loin. Un trajet quotidien avec une heure de bouchons nuit gravement à l’attractivité. Ces pendulaires peuvent certes se dire qu’ils gagnent plus en travaillant à Monaco mais en contrepartie ils pourraient se dire qu’ils perdent une heure dans le trafic tous les matins. Ils pourraient faire le choix de trouver un emploi plus proche de leur domicile », prévient-il. Des discussions entre les différentes parties (Monaco, Cap-d’Ail, Escota, préfecture des Alpes-Maritimes) ont eu lieu sur l’implantation de giratoires en lieu et place des feux rouges existants sur la voie descendante de la moyenne corniche mais n’ont pas abouti.
Rentabilité?? Environ 200 millions d’euros auront été déboursés par la Principauté via le Fonds de réserve constitutionnel, pour financer la ZAC Saint Antoine. Les travaux auront donc coûté un peu plus que prévu (147 millions), notamment en raison de la dépollution nécessaire du site. Il faudra y ajouter les charges de fonctionnement de l’ensemble, géré par la Société domaniale d’exploitation (SDE). Les derniers budgets votés étant déficitaires et la « cagnotte » de l’Etat monégasque se réduisant à vive allure, la question du financement de grandes opérations s’est régulièrement invitée lors des récentes sessions du conseil national. Cette interrogation se retrouve aujourd’hui liée à la notion de rentabilité. Décidée après 1995, la ZAC Saint Antoine est-elle un investissement rentable?? Les parkings et les locations des commerces constitueront l’essentiel du retour sur investissement. Le parti Synergie monégasque, non représenté dans l’hémicycle, pense qu’il faut « prendre en compte un retour à l’investissement, indirect et que les réalisations vont répondre aux besoins d’utilité publique de la ville ».
Quid des élus de l’actuelle législature?? Pour Claude Cellario, l’investissement de cette opération était « nécessaire ». « Le gouvernement, en accord avec le conseil national de l’époque (majorité RPM) finançait des opérations d’envergure sur le Fonds de réserve. Ce qui a été le cas aussi de la construction des Agaves. Il eut été préférable de les financer sur le budget de l’Etat. Lorsque la situation économique le permettra, le budget de l’Etat devra rembourser cette opération. Cela a déjà été le cas pour d’autres constructions entre 2008 et 2012 », plaide le président de l’UNAM. Du côté de la majorité, « on a pris acte de l’opération montée avec le financement du Fonds de réserve constitutionnel ». « Nous ne sommes pas pour que le FRC finance des projets de la Principauté sauf si ceux-ci sont très rentables. Est-ce qu’une route est rentable?? Est-ce qu’une salle de sports l’est?? Oui et non. Si à Monaco, il n’y avait pas d’hôpital ou de centre de congrès, la Principauté serait moins attractive donc moins rentable dans son ensemble », estime Fabrice Notari.
Dans l’opposition, on s’inquiète du remboursement du Fonds de réserve constitutionnel et des moyens recherchés par le gouvernement pour le faire. « 550-600 millions ont été décaissés du FRC pour Odéon et la ZAC. A l’époque où le projet a été décidé, les budgets étaient excédentaires. Or, nous sommes actuellement dans une situation structurellement déficitaire. Comment va-t-on racheter le FRC?? Nous demandons que les éventuels excédents des futurs budgets soient affectés en priorité au rachat du FRC », répond Laurent Nouvion qui juge « impropre » le terme de rentabilité. « Rentable, ça ne veut rien dire. Jusqu’aux années 2000, l’Etat a réussi à doter la Principauté des infrastructures publiques certes non rentables mais fabuleuses », dit-il encore. Avant d’étudier les bénéfices du futur quartier Saint Antoine, tous les équipements qui le caractériseront seront livrés en même temps, fin 2012. La livraison sera espacée sur un à deux mois.
En 2013, la ZAC Saint Antoine comptera environ 3?000 m2 de surfaces commerciales. A Monaco, plusieurs voix s’inquiètent d’une future concurrence vis-à-vis de Carrefour et par extension de la galerie commerciale de Fontvieille.
Faut-il craindre l’implantation de commerces à la ZAC Saint Antoine?? Le débat s’est posé en principauté, notamment dans l’hémicycle monégasque, puisque près de 3?000 m2 de surfaces commerciales vont être livrées. Celles-ci seront réparties comme suit?: 1?000 m2 situés sur l’avenue du 3 septembre et deux surfaces de 1?000 m2 au bas du futur quartier. Ce sont ces dernières qui font parler à Monaco. La rumeur de l’implantation d’un concurrent direct à Carrefour revient sans cesse. A chaque fois sous un nom différent (Auchan, Leclerc, Monoprix, Super U…). A lui seul, le « on dit » a mis le feu aux poudres, faisant craindre aux élus monégasques une concurrence entre la galerie de Fontvieille et les commerces de la ZAC Saint Antoine. « Autant l’on peut comprendre que des magasins d’alimentation aient leur place dans le cadre commercial du quartier, autant nous serions défavorables à ce qu’une grosse enseigne vienne concurrencer le Carrefour de Fontvieille?; même si cela déclencherait une guerre des prix alimentaires à court terme, le panier de la ménagère diminuerait à Carrefour et la survie du nouveau magasin pourrait être compromise à moyen terme. Une étude de marché démontrerait sans doute qu’il n’y a pas la place pour deux géants de la distribution en cette période de crise et donc de baisse du pouvoir d’achat. Si Carrefour diminue ses résultats, Monaco serait pénalisé… », avance-t-on chez Synergie Monégasque. « Notre souci, c’est que les commerces de la ZAC ne concurrencent pas le marché de la Condamine et le centre commercial de Fontvieille. L’offre doit être dynamique et complémentaire de Fontvieille. Une moyenne enseigne connue de tous ne serait pas forcément en concurrence avec Carrefour. Il faut voir ce qu’elle pourra apporter de plus », affirme l’élu UDM, Fabrice Notari.
Silence de Carrefour et des Domaines Pour Anne Villard, directrice de la maîtrise d’ouvrage du chantier pour Cimrad Grand Sud, les bénéfices iront aux deux zones commerciales. « Les futurs commerces de la ZAC apporteront sans doute une réponse au souhait des habitants de ce quartier de bénéficier de petits commerces de proximité. Par ailleurs, le quartier générera également de nouveaux consommateurs dont Carrefour et la galerie de Fontvieille bénéficieront probablement », souligne-t-elle. Contactée sur le sujet, la direction de Carrefour n’a pas souhaité s’exprimer. Silence identique du côté des Domaines, bailleur des futurs commerces, qui n’a pas souhaité divulguer ou confirmer les noms d’enseignes pressenties pour s’y installer. « C’est trop tôt », dit-on. Le maire de Cap-d’Ail, Xavier Beck, lui, n’a émis qu’un seul souhait?: « pas de grande surface alimentaire » (lire interview). Le dossier est d’autant plus sensible et attendu que le projet d’extension du centre commercial de Fontvieille traîne. « Nous n’avons pas encore répondu à la proposition d’Unibail de construire l’extension du centre commercial et de le gérer. Différentes variantes sont en effet possibles. Après un appel à candidatures pour mettre Unibail en concurrence, nous examinerons au dernier trimestre 2012 si nous partons sur une hypothèse de construction et de gestion par le privé ou de construction par l’Etat avec une gestion confiée à un privé. Tout dépendra de l’étude technique de l’expert mandaté et de l’état de nos finances. Si l’année 2012 est bonne, nous aurons davantage la capacité d’investir que s’il y a une sévère récession au plan international », expliquait récemment, dans nos colonnes, le ministre d’Etat Michel Roger.
Un projet « incohérent » Philippe Clérissi, élu indépendant et président du Groupement d’intérêts économiques du centre commercial Fontvieille, doute de la cohérence de la ZAC Saint Antoine. « Sur l’aspect commerces, ça ne paraît pas suffisant pour que quelque chose fonctionne. Ou l’on fait un centre commercial, ou l’on fait du bricolage. Il aurait fallu réaliser un plan d’urbanisme commercial. Le gouvernement aurait dû contacter les futurs attributaires en leur demandant la surface dont ils avaient besoin. Il a fait l’inverse en créant des surfaces et en demandant après qui était intéressé. On continue à faire ce qu’il ne faut pas faire », dit-il. Et le conseiller national de compléter?: « J’aurais préféré que le gouvernement se penche davantage sur l’offre commerciale globale de la Principauté. Cannes est un modèle du genre. On sait exactement quel type de boutiques on trouve dans chaque artère ». Philippe Clérissi pointe quelques défauts des futurs commerces de la ZAC (pas de remise dans les commerces, pas de quai de déchargement). Il « doute » également d’une éventuelle complémentarité avec Fontvieille mais la concurrence de la ZAC Saint Antoine ne l’effraie « pas vraiment ». « Une étude préalable aurait dû être commandée par le gouvernement. On risque peut-être de se retrouver avec un hypermarché en plein cœur d’une cité unique alors que les hyper, sur le territoire français, ne fonctionnent réellement que lorsqu’ils sont placés en centre-ville. De plus, les prix seront difficiles à tenir avec Carrefour en face et compte tenu du coût des charges », explique-t-il.
Si les murs appartiennent à l’Etat monégasque, la TVA encaissée reviendra, elle, à la France. « C’est forcément une petite source de regrets », commente Laurent Nouvion, élu R&E. Les Monégasques, désireux d’ouvrir un commerce à la ZAC Saint Antoine, restent prioritaires mais ne devraient pas être légion. Le leader de l’opposition appelle en tout cas à « éviter tout cannibalisme de commerce ». « Il apparaît nécessaire de créer une agence de développement économique. Ce serait une structure mixte contrôlée par le gouvernement où on l’on pourrait réfléchir sur l’offre commerciale de la Principauté. Autrement, il faudrait une division économique et commerciale au sein de la direction de la prospective économique. Il ne faut pas mettre en place des commerces qui feraient double emploi », conclut Laurent Nouvion. En 2013, le consommateur, notamment le salarié de Fontvieille, aura le choix entre deux zones commerciales pour se restaurer ou faire ses courses. Si concurrence il doit y avoir, c’est lui qui l’instaurera.
Rien de comparable à une galerie commerciale
Pour ce qui est des attributions, le gouvernement a lancé un appel à candidatures pour les commerces et les attributions seront faites après analyse des offres reçues. Une fois la première partie de la procédure complétée et les négociations entamées concernant les conditions, l’attributaire sera retenu sur la « short list » qui aura été établie. Concernant la concurrence avec les commerces à Fontvieille, il convient de noter que la ZAC ne comportera rien de comparable à une galerie commerciale.
Xavier Beck?: «?Le résultat est à la hauteur de nos espérances?»
Le maire de Cap-d’Ail, Xavier Beck, semble satisfait de la future ZAC Saint Antoine et revient sur le rôle de l’Etat monégasque dans l’opération. Interview.
Monaco Hebdo?: La ZAC Saint-Antoine arrive dans sa phase de finition. Que pensez-vous de ce quartier qui prend forme?? Xavier Beck?: Le résultat est à la hauteur de nos espérances. On aurait toutefois aimé pouvoir livrer l’ensemble avant la fin de l’année, même si nous sommes en avance sur le calendrier prévu. Les parkings et les logements sont pratiquement finis. La voie de désenclavement aussi. Mais il se trouve que pour la maison de retraite, que l’on nomme aussi l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), nous sommes actuellement dans une impasse.
M.H.?: Que se passe-t-il exactement?? X.B.?: L’investisseur Seniors Santé n’a pu obtenir l’autorisation nécessaire en raison des avis défavorables de l’Agence régionale de santé et du Conseil général. Nous sommes en quête d’un autre exploitant et sommes actuellement en discussion avec un groupe nantais. En se penchant sur le dossier, celui-ci est parvenu à la conclusion que l’établissement prévu par Seniors Santé ne contenait pas assez de lits (71, N.D.L.R.) pour être rentable. Il en faudrait près d’une centaine pour que cela le soit.
M.H.?: Ça sera compliqué de le construire alors que la fin des travaux approche?? X.B.?: Ce sera techniquement difficile mais nous étudions toutes les solutions. A défaut, mais seulement en cas d’impossibilité avérée de réaliser un EHPAD, il existe une solution alternative.
M.H.?: Laquelle?? X.B.?: Les Domaines de Monaco sembleraient intéressés par l’acquisition de trente logements supplémentaires. Dans cette hypothèse, il faudrait modifier le programme des équipements publics de la ZAC pour pouvoir répondre aux besoins de tous ses habitants. Si la future école communale est suffisamment dimensionnée, il sera sans doute nécessaire de créer une nouvelle crèche.
M.H.?: Ça ne vous dérange pas que Monaco s’étende sur Cap-d’Ail?? X.B.?: Ça ne me pose aucun problème dans la mesure où la Société immobilière domaniale est un propriétaire comme un autre ou plutôt mieux qu’un autre dans la mesure où les appartements qu’elle acquiert sont loués à des fonctionnaires ou salariés et ne font l’objet d’aucune spéculation immobilière. Avec un promoteur immobilier classique, en raison du prix du foncier nous n’aurions que des résidences secondaires, vides la plus grande partie de l’année.
M.H.?: Pour vous, ce quartier est-il français, monégasque ou franco-monégasque?? X.B.?: Il est 100 % cap-d’aillois. La commune est parfaitement consciente de la chance d’être frontalière avec Monaco. Près de 80 % des actifs de la ville y travaillent et nous avons de ce fait l’un des taux de chômage les plus bas des Alpes-Maritimes. La Principauté a la chance aussi d’avoir Cap d’Ail comme voisine. C’est, je pense, un voisinage agréable. S’il n’y avait pas eu Monaco, il n’est pas certain que nous ayons pu trouver un promoteur privé qui s’engage dans cette opération en raison des charges de ZAC très élevées et de plus les appartements qui auraient été réalisés n’auraient pas profité aux actifs comme cela sera le cas dès la fin de l’année.
M.H.?: Au total, à combien s’élève le montant des charges pour la commune?? X.B.?: 250?000 euros.
M.H.?: Un point fait débat en Principauté?: les commerces de la ZAC. Certains élus, au conseil national, craignent une concurrence, notamment avec Carrefour?? X.B.?: Nous ne voulions pas d’une grande surface alimentaire. L’ouverture de Carrefour avait provoqué la fermeture de deux commerces alimentaires à Cap d’Ail. Les locaux commerciaux qui seront loués par la SID permettront de proposer différents types d’activités et de services.
M.H.?: La voie de désenclavement est un équipement très attendu. Quelle est votre vision sur cet ouvrage?? X.B.?: La voie de désenclavement va améliorer et fluidifier la circulation. Penser qu’en une minute, on pourra rallier Fontvieille ou le quartier du port de Cap-d’Ail depuis la basse corniche, alors qu’il faut aujourd’hui parfois près d’une demi-heure selon la saison pour faire ce trajet, c’est formidable. Tout ce qui crée des voies supplémentaires ne peut pas avoir d’effet négatif sur la circulation. Cependant, il est nécessaire, dans le même temps, de faciliter l’accès aux transports en commun. La meilleure solution reste ce fameux « métro azuréen » que tous appellent de leurs vœux. Il y a des discussions en cours entre les différentes autorités organisatrices de transport à savoir le conseil général, le conseil régional, la métropole Nice Côte d’Azur ou la CARF et la SNCF pour tenter de proposer le ticket à un euro, à l’instar du bus à un euro, mis en place par le conseil général, la métropole ou encore la CARF. Pour arriver à ce résultat, il faut que le conseil régional responsable des TER fasse l’effort financier qui a été accompli dans les Alpes-Maritimes, et il n’y semble pas prêt pour l’instant.
M.H.?: Avez-vous craint que l’opération ne se fasse pas avec la crise?? X.B.?: Non car l’opération était déjà engagée et son financement budgété lorsque la première crise est intervenue. Le fait d’avoir l’Etat monégasque et non un promoteur classique comme bailleur était aussi un grand avantage.
M.H.?: La ZAC a aussi connu quelques péripéties judiciaires. X.B.?: Il y a eu effectivement ce recours en 2002 où les magistrats du tribunal administratif de Nice ont estimé que le projet de ZAC était trop dense, vis-à-vis de la loi littoral. C’est un peu dommage car nous avons perdu dès lors le gymnase qui était adjoint à l’école.
M.H.?: L’aménageur a dû également changer. X.B.?: Nous étions arrivés au bout de nos possibilités. Le dossier présenté par le précédent aménageur ne nous convenait pas. Il faut reconnaître à Bouygues son professionnalisme et la justesse du choix de l’urbaniste M. Garcia-Diaz.
M.H.?: Que pensez-vous de la position de l’opposition au conseil municipal sur la ZAC Saint Antoine?? X.B.?: Je regrette le jeu de l’opposition qui m’apparaît purement politicien. Nous proposons tous nos terrains municipaux à des bailleurs sociaux mais il faut savoir, qu’en raison de leurs caractéristiques, le coût de construction est deux fois plus cher qu’ailleurs. Aucun bailleur social n’aurait pu financer les équipements publics de la ZAC si nous n’avions fait que du logement social. Dans cette opération, la commune se voit d’ores et déjà remettre gratuitement une école de 1?100 m² sans parler de la voie de désenclavement. De plus, lorsque nous aurons pris possession des 55 logements sociaux prévus dans la ZAC et sur l’avenue du 3 septembre, nous atteindrons un taux de 14,5 % sur les 20 % exigés par la loi Gayssot (1). Pour une commune limitrophe de la Principauté, ce résultat est remarquable.
(1) Selon la loi Gayssot-Besson (dite SRU, Solidarité et renouvellement urbains) de 2000, les communes de plus de 3?500 habitants doivent obligatoirement construire 20 % de logements sociaux sur l’ensemble du parc immobilier d’ici 20 ans. Elles se voient prélever annuellement une somme de 1?000 francs par logement social manquant si leur parc social est inférieur à 20 % des résidences principales.
Le 3 juillet 2002, le tribunal administratif de Nice enterrait le premier projet de la ZAC Saint Antoine après une plainte déposée par les conseillers municipaux de l’opposition de Cap-d’Ail de l’époque.
Dix ans après, une ZAC Saint-Antoine est sortie de terre mais s’avère bien différente de ce qu’elle devait être au départ. Il faut retourner au 22 février 1999, lorsque le conseil municipal de Cap-d’Ail délibère favorablement sur la création de la ZAC Saint-Antoine. La première version du quartier s’annonce nettement plus ambitieuse mais requiert également davantage de constructions et de travaux que l’actuelle. Sa surface hors d’oeuvre nette (SHON) s’élève alors à 36?866 m2. Près de 16?000 m2 sont affectés aux logements et un peu plus de 11?000 m2 doivent servir comme locaux d’activités. Outre la voie de désenclavement, le projet prévoit notamment la réalisation d’environ 200 appartements, de deux salles de sports (une pour Cap-d’Ail, une pour Monaco) et d’un parking de 823 places pour véhicules légers. Trois ans plus tard, le 3 juillet 2002, la délibération est annulée par le tribunal administratif de Nice, donnant gain de cause au requérant, Pierre Bottin, conseiller Vert de la commune à l’époque. Sur les onze griefs que comporte la plainte, c’est la loi littoral qui a porté un coup au projet. Celle-ci stipule que toute construction est interdite à moins de 100 mètres du bord de mer. Seule dérogation établie?: les extensions de l’urbanisation, à condition que la densité existante reste la même. La nouvelle fait les gros titres. La première ZAC Saint-Antoine est recalée car trop dense. « Nous n’avons jamais été opposés à la ZAC en elle-même. Mais le premier projet, qui a été annulé en 2002, était vraiment trop important. Il ne constituait « pas une extension limitée de l’urbanisation » selon le tribunal administratif de Nice. Nous nous sommes abstenus sur le second. », explique Monica Grasso-Bessa, conseillère socialiste, qui siégeait déjà au conseil en 2002.
L’aménageur change, le projet est retravaillé. L’opposition municipale de Cap-d’Ail en profite pour demander des logements sociaux dans la seconde version. « Dans le premier projet, il y avait zéro logement social. 16?000 m2 d’appartements allaient à Monaco. Cap-d’Ail était quand même en position de force pour négocier. On nous avait rétorqué que des logements sociaux, c’était gâcher le bord de mer. Ça veut dire que les plus faibles revenus doivent être logés à l’arrière, à l’intérieur des terres?? Habiter en bord de mer n’est pas réservé aux riches », lance Monica Grasso-Bessa. La ZAC qui se construit actuellement compte ainsi douze logements sociaux. « C’est mieux que rien », estime Jean-Marie Amblard, également dans l’opposition. « Xavier Beck se glorifie que des logements sociaux soient construits mais au départ, il n’en voulait pas. Pas plus que Monaco », souligne Pierre Bottin.
La crainte d’une école « construite pour rien » Lors de la réflexion sur le quartier Saint Antoine, l’opposition aurait espéré qu’un « projet lié à la mer et aux activités balnéaires » eut été envisagé. L’actuel chantier est, semble-t-il, loin d’avoir répondu à ses attentes et à ses questions. « Depuis quinze ans, nous demandons que le centre aéré ne soit pas dans les mêmes locaux que l’école afin que les enfants n’y passent pas toute leur vie. On ouvre une école de trois classes alors que dans le même temps, celle déjà existante à Cap-d’Ail est passée de huit à sept classes et il y a eu 36 suppressions de postes dans les Alpes-Maritimes », pointe l’ancien élu Pierre Bottin. « On espère que les enfants des fonctionnaires français de l’administration monégasque, qui vivront sur la ZAC Saint Antoine, ne seront pas scolarisés à Monaco. Encore faut-il que ces actifs aient des enfants. Il y a là la crainte que les classes aient été construites pour rien et soient vides », ajoute Monica Grasso-Bessa. Autre équipement taclé par l’élue?: l’EHPAD, qui pourrait ne pas se faire. Pour la conseillère socialiste et Jean-Marie Amblard, « la ZAC Saint Antoine perdra de sa cohérence si l’EHPAD ne se fait pas ». « On regrettait déjà qu’elle soit privée et qu’il n’y ait pas de lit prévu pour les Cap-d’aillois. Ces derniers devront encore se retirer à Gorbio ou à Peille. Cela relève de l’amateurisme », chargent-ils.
« Cap-d’Ail restera saturé?! » En ce qui concerne l’équipement phare de la ZAC, à savoir la voie de désenclavement, l’opposition municipale pense qu’elle « ne résoudra pas le problème des bouchons ». « Cap-d’Ail restera saturé. Il y aura encore plus de voitures et le parking sera vite rempli », prédit l’ex-conseiller Vert, Pierre Bottin. « Nous ne connaissons rien du futur plan de circulation envisagé par la France et Monaco car tout demeure opaque », tance-t-il. Et celui-ci de regretter le projet, initié par Monaco, de funiculaire implanté à la sortie de l’autoroute à la Turbie avec parking de dissuasion. Véritable serpent de mer en principauté, l’initiative est au point mort. « A la place, ils préfèrent faire un tunnel descendant », se désole-t-il. Monica Grasso-Bessa préfère, elle, se focaliser sur l’aspect économique de l’ouvrage?: « Il faut préciser que l’entretien de la voie de désenclavement, qui va surtout être utilisée par Monaco, sera à la charge de la commune ». Quant au métro azuréen défendu par Xavier Beck (lire par ailleurs), l’opposition s’étonne?: « Nous avions évoqué l’idée d’un métro interurbain sur la zone dite des délaissés SNCF. On nous avait qualifiés de doux rêveurs. On y revient mais on n’a plus les voies pour le faire. »
